Ingatlanügynök - Real estate agent

A ingatlan ingatlaniroda , ingatlanközvetítő , vagy ingatlanügynök olyan személy, aki képviseli az eladók és vevők az ingatlan , vagy ingatlan . Míg a bróker önállóan dolgozhat, az ügynök általában engedéllyel rendelkező bróker alatt dolgozik az ügyfelek képviseletében. A brókereket és ügynököket az állam engedélyezi az értékesítési megállapodások tárgyalására és az ingatlanügyletek lezárásához szükséges dokumentáció kezelésére. A vevőknek és az eladóknak általában azt tanácsolják, hogy konzultáljanak egy engedéllyel rendelkező ingatlanszakemberrel az egyes államok ügynökségi törvényeinek írásos meghatározása érdekében , és sok állam megköveteli, hogy az írásos közzétételt minden fél aláírja, ismertetve a kötelezettségeket és kötelezettségeket.

Általában az ingatlanügynökök/ ügynökök a képviselet négy kategóriájába sorolhatók:

• Az eladó ügynökeit , amelyeket általában „tőzsdei ügynököknek” vagy „tőzsdei ügynököknek” neveznek, a tulajdonosok szerződtetik, hogy segítsenek az eladásra vagy bérbe adandó ingatlanok értékesítésében.
• A vevő ügynökei brókerek vagy értékesítők, akik az ingatlanvásárlás segítésével segítik a vevőket.
• A kettős ügynökök mind a vevőt, mind az eladót segítik ugyanabban az ügyletben. A gyakorlatra vonatkozó engedély védelme érdekében az ingatlanközvetítő mindkét félnek tisztességes és becsületes üzlettel tartozik, és kérnie kell, hogy mindkét fél (eladó és vevő) írja alá a kettős ügynöki megállapodást. Különleges törvények/szabályok gyakran vonatkoznak a kettős ügynökökre, különösen az ár tárgyalásakor. Kettős ügynökségi helyzetekben az összeférhetetlenség nagyobb valószínűséggel fordul elő, jellemzően mindkét fél érdekérvényesítésének elvesztésével. Az egyes állami törvények eltérően értelmezik a kettős ügynökséget, és egyesek ezt már nem teszik lehetővé. Egyes államokban a Dual Agency gyakorolható olyan helyzetekben, amikor ugyanaz a közvetítés (de nem ügynök) képviseli a vevőt és az eladót. Ha a brókercég egyik ügynökének otthoni listája van, és egy másik ügynöki ügynök vevő-közvetítői megállapodást kötött egy olyan vevővel, aki meg akarja vásárolni a jegyzett ingatlant, akkor kettős ügynökség jön létre, lehetővé téve minden ügynök "vállalaton belüli" jelölését. ügynök. Csak a bróker maga a kettős ügynök.
• A tranzakciós ügynökök korlátozott képviseleti formát biztosítanak a vevőnek és az eladónak, de minden bizalmi kötelezettség nélkül. A tranzakciós ügynökök legfeljebb elősegítő kapcsolattal rendelkeznek, és segítik a vevőket, eladókat vagy mindkettőt a tranzakció során anélkül, hogy bármelyik fél érdekeit képviselnék, akiket ezután ügyfelekként tekinthetnek. A nyújtott segítség jogi dokumentumok a vevő és az eladó közötti megállapodás megkötéséhez arról, hogy az ingatlan átruházása hogyan történik.

Egy ingatlanközvetítő általában ingatlan jutalékot kap az értékesítés sikeres befejezéséért. Az Egyesült Államokban ez a jutalék általában az ingatlan eladási árának 5-6% -a között mozog egy teljes körű szolgáltatást nyújtó brókernél, de ez a százalékos arány államonként és régiónként is változik. Ez a jutalék felosztható más részt vevő ingatlanközvetítőkkel vagy ügynökökkel. Az átalánydíjas brókerek és a Fee-for-Service brókerek lényegesen kevesebbet számíthatnak fel a kínált szolgáltatások típusától függően.

Engedélyezés

Az Egyesült Államokban az ingatlanügynököket és -értékesítőket minden állam engedélyezi, nem a szövetségi kormány. Minden államnak van egy ingatlanbizottsága, aki felügyeli és engedélyezi az ingatlanközvetítőket és ügynököket. Például egyes államok csak az ügyvédek számára teszik lehetővé az ingatlanok átruházására vonatkozó dokumentumok létrehozását, míg más államok az engedélyezett ingatlanközvetítőt is lehetővé teszik. Vannak állami törvények, amelyek meghatározzák az ügyfelek és az ingatlan -engedélyesek között fennálló kapcsolatok típusait, valamint az ingatlan -engedélyesek törvényes kötelességei az ügyfelek és a nyilvánosság képviselői. A szabályok a törvények értelmében államról államra jelentősen eltérnek, például olyan témákban, amelyek tartalmazzák, hogy milyen jogi nyelv szükséges az ingatlanok átruházásához, ügynökségi kapcsolatokhoz, ellenőrzésekhez, közzétételekhez, továbbképzésekhez és egyéb témákhoz.

Az Egyesült Államok legtöbb joghatóságában egy személynek engedéllyel kell rendelkeznie az engedélyezett tevékenységek végzésére, és ezeket a tevékenységeket az egyes államok alapszabályai határozzák meg. Az ezen tevékenységek elvégzésére vonatkozó engedély megszerzésének követelménye fő jellemzője a "kompenzációért" végzett munka. Ezért hipotetikusan, ha egy személy segítséget szeretne nyújtani egy barátjának az ingatlan eladásában vagy vásárlásában, és semmilyen ellentételezést nem várnak cserébe, akkor az összes munka elvégzéséhez nincs szükség engedélyre. Mivel azonban a legtöbb ember elvárná, hogy kompenzálják erőfeszítéseiket és készségeiket, a törvény megköveteli az engedélyt, mielőtt egy személy díjazásban részesülhet ingatlanközvetítőként vagy ügynökként nyújtott szolgáltatásokért. A nem engedélyezett tevékenység jogellenes, és az állami ingatlanbizottság jogosult megbírságolni az ingatlanengedélyezőként eljáró embereket, de az ingatlanok adásvételében vagy vásárlásában megbízóként eljáró vevők és eladók általában nem kötelesek engedélyhez jutni. Fontos megjegyezni, hogy egyes államokban az ügyvédek kompenzáció nélkül kezelik az ingatlanértékesítéseket anélkül, hogy brókerként vagy ügynökként engedélyezettek volna. Azonban még az ügyvédek is csak olyan ingatlantevékenységet végezhetnek, amely mellékes eredeti ügyvédi munkájukhoz. Nem fordulhat elő, hogy az ügyvéd az eladó értékesítési ügynökévé válhat, ha ez az összes szolgáltatás, amelyet az ügyfél kér. Az ügyvédeknek továbbra is közvetítői engedéllyel kell rendelkezniük, ha engedélyezett tevékenységet kívánnak végezni. Az ügyvédek azonban szünetet tartanak a minimális oktatási követelményekben (például 90 óra Illinois -ban).

Az egyes államok képviseleti törvényei

Egyes állami ingatlanbizottságok - nevezetesen Florida 1992 -es (és 2003 -ban meghosszabbított) és Colorado -i 1994 -es (2003 -as változások) után megteremtették azt a lehetőséget, hogy nincs közvetítői vagy bizalmi kapcsolat a brókerek és eladók vagy vevők között.

Amint azt a South Broward Board of Realtors, Inc. a Florida állam törvényhozó bizottságaihoz intézett levelében megjegyezte:

"A Tranzakcióközvetítő tranzakciót hoz létre azáltal, hogy egy hajlandó vevőt és egy kész eladót összehoz, és rendelkezésre bocsátja a jogi dokumentációt az egyezmények közötti jogi megállapodás részleteiről. A Tranzakcióközvetítő nem egyik fél bizalmasa, de be kell tartania a törvényeket valamint a szakmai és etikai normákat. " (például a NAR etikai kódexe ).

Az eredmény az volt, hogy 2003 -ban Florida létrehozott egy olyan rendszert, ahol az alapértelmezett közvetítői kapcsolat "minden engedélyes ... ügyletközvetítőként tevékenykedik, kivéve, ha egyetlen ügynök vagy nincs közvetítői kapcsolat írásban, az ügyféllel" és az előírt törvény a tranzakcióközvetítési kapcsolat írásbeli közzététele a vevővel vagy az eladó vevővel csak 2008. július 1 -ig.

Florida és Colorado esetében sem létezik kettős ügynökség és alügynökség (ahol a tőzsdei és értékesítési ügynökök képviselik az eladót).

Más brókerek és ügynökök a vevők vagy bérlők képviseletére összpontosíthatnak egy ingatlanügyletben. A brókerként vagy értékesítőként történő engedélyezés azonban felhatalmazza az engedélyest arra, hogy a tranzakció mindkét oldalán jogszerűen képviselje a feleket, és biztosítsa az ingatlanok jogszerű átruházásához szükséges dokumentációt. Ezt az üzleti döntést az engedélyes dönti el. Bírsággal sújtják azokat az embereket, akik ingatlanügynökként tevékenykednek, ha az állam nem rendelkezik engedéllyel.

Az Egyesült Királyságban az ingatlanközvetítő olyan személy vagy üzleti egység, akinek tevékenysége ingatlanok forgalmazása az ügyfelek nevében. Az egyes országokban jelentős különbségek vannak a brókerek és ingatlanügynökök tevékenysége, hatásköre, kötelezettségei és kötelezettségei között, mivel a különböző országok jelentősen eltérően közelítik meg az ingatlanok értékesítését és értékesítését.

Írásbeli megállapodás

Fontos, hogy világos írásos jogi dokumentációval rendelkezzünk a bróker és az ügyfél közötti megállapodáshoz, mindkettőjük védelme érdekében. Ha a feleknek csak szóbeli megállapodása van, akkor valószínűbb, hogy vita merül fel az ügyfelek képviseletére vonatkozó megállapodással és az ingatlanok értékesítésével kapcsolatban. Jogi dokumentáció szükséges annak meghatározásához, hogy a bróker érvényesítheti -e a felek kártérítési megállapodását, a kapcsolat időtartamát, hogy a kapcsolat "kizárólagos" -e, és egyéb kérdésekben. A szóbeli megállapodások végrehajthatósága, az , hogy milyen típusú jogi megállapodásoknak kell írásban lenniük, és egyéb fontos kérdések államonként változnak.

Ingatlanoktatás

Az engedély megszerzéséhez a legtöbb állam megköveteli, hogy a kérelmező legalább minimális számú tantermi órát vegyen az ingatlanjog tanulmányozása előtt, mielőtt letenné az állami engedélyezési vizsgát. Az ilyen oktatást gyakran ingatlancégek vagy oktatási társaságok végzik, amelyek általában rendelkeznek engedéllyel ilyen tanfolyamok oktatására saját államukban. A tanfolyamok célja, hogy felkészítse az új engedélyest elsősorban az ingatlanátruházás gyakorlatának jogi vonatkozásaira, és leteszi az állami engedélyezési vizsgát.

A licenc megszerzése után a legtöbb államban az engedélyest kezdetben értékesítőnek nevezik ki, és brókeri licenc alapján kell dolgoznia. Néhány más állam a közelmúltban megszüntette az értékesítői engedélyt, és ehelyett ezekben az államokban minden engedélyes automatikusan megszerzi a közvetítői engedélyét.

Az ingatlanügynököknek engedélyeiket egy ügynöknek kell elhelyezniük. Általában több engedélyes is rendelkezhet brókeri engedéllyel egy cégen belül, de csak egy bróker vagy maga a cég, az ügyvezető vagy a fő bróker, és ez a magánszemély vagy cég jogilag felelős minden, a licence alapján birtokolt engedélyesért.

Az ügynök kifejezést nem szabad összetéveszteni az eladóval vagy a közvetítővel. Az ügynök egyszerűen engedélyes, aki ügynöki kapcsolatba lépett az ügyféllel. A bróker ügynök is lehet az ügyfél számára. Általában a cég az, aki tényleges jogviszonyban áll az ügyféllel valamelyik értékesítési személyzetükön keresztül, legyen az értékesítő vagy bróker.

Az ingatlan -engedélyesnek minden államban közzé kell tennie a leendő vevőknek és eladóknak a tranzakción belüli és a felekkel fennálló kapcsolat jellegét. Lásd alább az alkusz/engedélyes viszonyt az eladókkal és a vevőkkel való kapcsolatát .

Az Egyesült Államokban általában két szintű ingatlanszakértő van, akiket az egyes államok engedélyeznek, de a szövetségi kormány nem:

A különbség az értékesítők és a brókerek között

Mielőtt a Multiple Listing Service (MLS) vezették be 1967-ben, amikor a brókerek (és engedélyes) csak képviseli az eladók által nyújtott szolgáltatást nyújt jogi dokumentáció átadása ingatlan a „ingatlan eladó” lehet már több esetben, mint ma, tekintettel arra, hogy a brókerek és az engedélyesek különféle módokon segítik a vásárlókat az ingatlanok átruházásának jogi folyamatán keresztül. Jogilag azonban sok államban még mindig használják az "értékesítő" kifejezést egy ingatlan -engedélyes leírására .

Ingatlanértékesítő (vagy egyes államokban ingatlanközvetítő)

Amikor egy személy először engedélyt kap arra, hogy ingatlanközvetítő legyen, ingatlan -értékesítői engedélyt szerez (egyes államok a "bróker" kifejezést használják) abból az államból, amelyben gyakorolni fog. Az ingatlan -engedély megszerzéséhez a jelöltnek speciális tanfolyamokat kell tennie (40 és 120 óra között), és állami vizsgát kell tennie az ingatlanjogról és a gyakorlatról. A munkához az értékesítőknek ingatlanközvetítőhöz kell kapcsolódniuk (és annak felügyelete alatt kell eljárniuk). Delaware -ben például az engedélyezési tanfolyam megköveteli, hogy a jelölt 99 tantermi órát vegyen ki, hogy jogosult legyen az állami és nemzeti vizsgára. Ohio államban a jogosítványjelöltnek 120 órányi osztálytermi oktatást kell elvégeznie. Ezt követően minden egymást követő évben az engedély jogosultjának részt kell vennie a továbbképzésben, hogy lépést tudjon tartani az állami és nemzeti változásokkal.

Sok állam kölcsönös megállapodásokat is köt más államokkal, lehetővé téve, hogy egy képesített államból származó engedéllyel rendelkező személy a második államvizsgát tegye anélkül, hogy elvégezné a tanfolyam követelményeit, vagy bizonyos esetekben csak állami jogi vizsgát tehet.

Ingatlanközvetítő (vagy egyes államokban minősített bróker)

Miután néhány év tapasztalatot szerzett az ingatlanértékesítésben, az értékesítő dönthet úgy, hogy ingatlanközvetítői (vagy vezető/minősített bróker) engedélyt szerez, hogy saját ügynökségét birtokolja, irányítsa vagy működtesse. Ezenkívül egyes államok lehetővé teszik a főiskolai végzettségűek számára, hogy többéves tapasztalat nélkül kérjenek brókeri engedélyt. A főiskolai diplomások ebbe a kategóriába tartoznak, miután elvégezték az államilag előírt tanfolyamokat is. Kalifornia megengedi, hogy az engedéllyel rendelkező ügyvédek brókerként váljanak a brókeri vizsga letétele után anélkül, hogy elvégeznék az ügynöktől megkövetelt tanfolyamokat. Általában több tanfolyamot és egy brókeri állami vizsgát kell letenni az ingatlanjogról. Az ügynöki engedély megszerzése után az ingatlanközvetítő továbbra is egy másik brókernél dolgozhat a korábbiakhoz hasonló minőségben (gyakran bróker társult vagy társult brókerként emlegetik), vagy átveheti saját ügynökségét, és felvehet más értékesítőket (vagy brókereket) , engedélyesek. A fiókiroda -vezetővé váláshoz szükség lehet brókeri engedélyre, vagy nem. Egyes államok lehetővé teszik, hogy az engedéllyel rendelkező ügyvédek vizsga nélkül váljanak ingatlanközvetítővé. Egyes államokban nincsenek "eladók", mivel minden engedélyes bróker.

Ügynöki kapcsolatok az ügyfelekkel szemben a nem ügynökségi kapcsolatok az ügyfelekkel

• Kapcsolat: Hagyományosan, a bróker hagyományos teljes körű szolgáltatást nyújtó, jutalékon alapuló brókerviszonyt biztosít az eladóval aláírt tőzsdei szerződés vagy a vevővel kötött "vevőképviseleti" megállapodás alapján, ezáltal a legtöbb államban a közjog értelmében ügynöki kapcsolatot hoz létre a bizalmi személyekkel kötelezettségek. Ekkor az eladó vagy a vevő a közvetítő ügyfele. Egyes államok is rendelkeznek alapszabályokkal, amelyek meghatározzák és ellenőrzik a képviselet jellegét.

A lakóingatlan -ügyletek ügynökségi kapcsolatai magukban foglalják a megbízó (ingatlanközvetítő társaság nevében) ingatlanközvetítő jogi képviseletét, függetlenül attól, hogy az adott személy (ek) vevő vagy eladó. A bróker és engedéllyel rendelkező ingatlanértékesítői (értékesítők vagy brókerek) ezután a megbízó ügynökeivé válnak.

• Ügynökségen kívüli kapcsolat: ha nincs írásbeli megállapodás vagy bizalmi kapcsolat, akkor egy ingatlanközvetítő és értékesítési munkatársai egy olyan megbízóval dolgoznak együtt, akit a bróker ügyfeleként ismernek. Ha egy vevő, aki nem kötött vevőközvetítői szerződést a brókerrel, ingatlant vásárol, akkor az a bróker az eladó közvetítőjének alügynöke . Amikor az eladó a tranzakcióközvetítővel való együttműködést választja, nem jön létre ügynöki kapcsolat.

Kijelölt ügynökség

Az ingatlangyakorlat legutóbbi fejleménye a "kijelölt ügynökség", amelyet azért hoztak létre, hogy lehetővé tegye, hogy a fő bróker által kijelölt ugyanazon cég egyedi engedélyesei ugyanazon ügyleten belül egyéni vevők és eladók ügynökeiként lépjenek fel. Elméletben tehát ugyanazon cég két ügynöke szigorú bizalmi szerepkörben jár el ügyfelei számára. Egyes államok átvették ezt a gyakorlatot az állami törvényeikbe, mások pedig úgy döntöttek, hogy ez a funkció eredendően problematikus, akárcsak a kettős ügynökség. A gyakorlatot nagyobb cégek találták ki és népszerűsítették, hogy elméletileg lehetővé tegyék a házon belüli teljes tranzakció kezelését anélkül, hogy összeférhetetlenség keletkezne a cégen belül

A bróker által nyújtott szolgáltatások típusai

Az ingatlanszolgáltatásokat egyes joghatóságok kereskedelmi szolgáltatásoknak is nevezik. Mivel az egyes tartományok és államok törvényei eltérhetnek, általában tanácsos, hogy a leendő eladók vagy vevők konzultáljanak egy engedéllyel rendelkező ingatlanszakemberrel.

Néhány példa:

• Összehasonlító piaci elemzés (CMA) - egy ingatlan értékének becslése másokhoz képest. Ez abban különbözik az értékeléstől, hogy a jelenleg eladó ingatlan figyelembe vehető. (verseny a tárgytulajdonért)
• Teljes piaci áttekintés - objektív módszer az ingatlan értékének meghatározására, ahol a CMA szubjektív.
• Broker's Price Opinion  - az ingatlan értékének vagy potenciális eladási árának becslése
• Ingatlanértékelés  - a legtöbb államban csak akkor, ha a bróker értékbecslői engedéllyel is rendelkezik.
• Expozíció - Az ingatlan értékesítése a leendő vevőknek.
• A vásárlás megkönnyítése - a vevő végigvezetése a folyamaton.
• Az eladás megkönnyítése - az eladó végigvezetése az értékesítési folyamaton.
• FSBO dokumentumok előkészítése - előkészíti a szükséges papírokat az "Eladó tulajdonosa" eladók számára.
• Lakás -értékesítési készletek - útmutatók, amelyek tanácsot adnak az ingatlanok értékesítésére és értékesítésére.
• Óránkénti tanácsadás térítés ellenében, az ügyfél igényei alapján.
• Lízing díj ellenében vagy a bruttó lízingérték százalékában.
• Vagyonkezelés
• Ingatlancsere.
• Árverési ingatlan. (A legtöbb államban csak akkor, ha az alkusz aukciós szervezettel is rendelkezik.)
• Szerződések és bérleti szerződések előkészítése. (nem minden államban)

Ezek a szolgáltatások is változnak, mivel az ingatlanpiaci trendek sokfélesége átalakítja az iparágat.

Ingatlanközvetítők és -értékesítők

Az eladónak mint ügyfélnek nyújtott szolgáltatások

A tőzsdei szerződés aláírásakor az ingatlant értékesíteni kívánó eladóval a közvetítő megpróbál jutalékot keresni azzal, hogy vevőt talál, és ajánlatot, jogi dokumentumot ír az eladók ingatlanára a lehető legmagasabb áron, a legjobb feltételek mellett az eladó. Kanadában és az Egyesült Államokban a legtöbb törvény megköveteli az ingatlanügynöktől, hogy minden írásos ajánlatot továbbítson az eladónak megfontolásra vagy felülvizsgálatra.

A vevők megtalálásának céljának elérése érdekében egy ingatlaniroda általában a következőket teszi:

• Felsorolja a nyilvánosság számára eladandó ingatlant, gyakran MLS -en, minden egyéb módszer mellett.
• Biztosítja az eladóval az ingatlan állapotának nyilvánosságra hozatalát (ha a törvény előírja) és egyéb szükséges formákat.
• Naprakészen tartja az ügyfelet az ingatlaniparban bekövetkező gyors változásokkal, a piaci viszonyok ingadozásával, valamint a térség ingatlankészletének elérhetőségével és keresletével.
• Előkészíti az ingatlant leíró papírokat reklámokhoz, füzetekhez, nyitott házakhoz stb.
• Az "Eladó" feliratot helyezi el az ingatlanon, jelezve, hogyan lépjen kapcsolatba az ingatlanirodával és az ügynökkel.
• hirdeti az ingatlant, amely a papírhirdetésen kívül tartalmazhat közösségi médiát és digitális marketinget .
• Nyílt napot tart az ingatlan bemutatására.
• Kapcsolattartóként szolgál az ingatlannal kapcsolatos kérdések megválaszolásához és a találkozók ütemezéséhez.
• Biztosítja, hogy a vevők előzetesen átvilágítottak és anyagilag alkalmasak legyenek az ingatlan megvásárlására. (Az eladóknak tisztában kell lenniük azzal, hogy az ingatlan jelzáloghitel jegyzője az utolsó szó.)
• Árról tárgyal az eladók nevében.
• Jogi dokumentációt vagy „adásvételi szerződést” készít a tranzakció lebonyolításáról.
• Viselkedik, mint egy vagyonkezelői az eladóhoz, amely magában előállítására szabványos ingatlan adásvételi szerződés.
• Rendelkezik egy komoly fizetési csekket a letéti a vevő (k), amíg a záró , ha szükséges. A sok állam, a zárás a találkozót a vevő és az eladó, ahol az ingatlan át, és a cím által keltett egy okirat . Más államokban, különösen a nyugati államokban, a lezárásokra egy meghatározott letéti időszak alatt kerül sor, amikor a vevők és az eladók mindegyike aláírja a megfelelő papírokat, amelyek átruházzák a jogcímet, de nem találkoznak egymással.
• Tárgyal az ügyfél nevében, amikor az ingatlanvizsgálat befejeződött. Gyakran becsléseket kell kapnia a javításokhoz.
• Védi az ügyfél jogi érdekeit (az ügyvéddel együtt), ha kemény tárgyalások vagy zavaros szerződések előtt áll.

A tőzsdei szerződés

A bróker és az eladó között többféle tőzsdei szerződés létezik. Ezeket a következőképpen lehet meghatározni:

• Kizárólagos eladási jog

A bróker kizárólagos jogot kap az ingatlan forgalmazására, és kizárólag az eladót képviseli. Ezt nevezik eladó ügynökségnek . A brókercég azonban felajánlja, hogy együttműködik más brókerekkel, és beleegyezik abba, hogy lehetővé tegye számukra, hogy megmutassák az ingatlant a leendő vevőknek, és felajánlja a teljes ingatlan jutalék részét.

• Exkluzív ügynökség

Az exkluzív ügynökség csak a brókernek engedi meg az ingatlan eladásának jogát, és soha nem tesznek kártérítési ajánlatot egy másik brókernek. Ebben az esetben az ingatlan soha nem kerül MLS -be. Ez természetesen csak egy ügynökségre korlátozza az ingatlan kitettségét.

• Nyissa meg a listát

Az ingatlant bármely ingatlanszakember eladhatja, aki hirdetheti, bemutathatja vagy tárgyalhat az eladásról. Az a bróker/ügynök, aki először tesz elfogadható ajánlatot, kártérítést kap. Az ingatlancégek általában megkövetelik, hogy az eladó írásos megállapodást írjon alá a nyílt tőzsdei bevezetésről, hogy biztosítsa a jutalék megfizetését, ha eladás történik.

Bár az üzleti tevékenységnek más módjai is lehetnek, az ingatlanközvetítés rendszerint azután szerzi meg jutalékát, hogy az ingatlanközvetítő és az eladó jegyzési szerződést köt, és teljesíti a szerződésben meghatározott feltételeket. Ekkor az eladó ingatlanjai eladásra kerülnek.

Észak -Amerika nagy részében a bróker és az eladó közötti tőzsdei szerződésnek vagy szerződésnek a következőket kell tartalmaznia:

• a megállapodás kezdő és befejező időpontja;
• az ár, amelyen az ingatlant eladásra kínálják;
• a brókernek járó kártérítés összege;
• a kártérítésből mennyi, ha van, felajánlásra kerül egy együttműködő brókernek, aki vásárlót hozhat (az MLS -listákhoz kötelező).

Nettó tőzsdei hirdetések: Ingatlanjegyzékek megegyezés szerinti nettó áron, amelyet az eladó meg akar kapni, ha a felesleg a brókernek jutalékként kerül. Sok államban, köztük Grúziában, New Jerseyben és Virginiában [18 VAC § 135-20-280 (5)] a nettó adatlapok illegálisak, más államok, például Kalifornia és Texas állam hatóságai elriasztják a gyakorlatot, és törvényeik vannak a manipuláció és a tisztességtelenség elkerülésére. ügyletek [22 TAC 535. § b) pont] és c) alpont.

Közvetítési jutalékok

Tekintettel arra, hogy a brókercég sikeresen talált vevőt az ingatlanra, a bróker arra számít, hogy jutalékot kap a közvetítő által nyújtott szolgáltatásokért. Általában a közvetítői jutalék megfizetése attól függ, hogy vevőt találnak -e az ingatlanra, sikeres vételi tárgyalást kötnek -e a vevő és az eladó között, vagy elszámolják az ügyletet, és pénzváltás történik a vevő és az eladó között. A közjog értelmében az ingatlanközvetítők jogosultak megkapni jutalékukat, függetlenül attól, hogy az értékesítés valóban megtörténik -e, miután biztosítják a vevőt, aki kész, hajlandó és képes a lakás megvásárlására. A tőzsdei (eladó) ügynöke által az eladót terhelő átlagos ingatlan jutalék a vételár 6% -a. Általában ez a jutalék egyenletesen oszlik meg az eladó és a vevő ügynökei között, a vevő ügynöke általában jutalékot kap az eladott lakás vételárából 3% -ban.

Észak -Amerikában az ingatlanügyletekre vonatkozó jutalékok alkuképesek, és az ingatlanpiaci trendek új szolgáltatásai lehetővé tették a kamatlábak tárgyalását. A helyi ingatlanértékesítési tevékenység általában diktálja az elfogadott jutalék összegét. Az ingatlan -jutalékot jellemzően az eladó fizeti a tranzakció lezárásakor, a tőzsdei szerződésben részletezettek szerint.

Steven D. Levitt közgazdász 2005 -ös Freakonomics című könyvében híresen érvelt amellett, hogy az ingatlanközvetítők eredendően összeférhetetlenek az általuk képviselt eladókkal, mert jutalékuk nagyobb motivációt ad számukra a gyors eladáshoz, mint a magasabb áron történő értékesítéshez. Levitt egy tanulmányával alátámasztotta érvelését, amely szerint a brókerek hajlamosak hosszabb ideig forgalomba hozni saját házukat, és magasabb árat kapnak értük, mint amikor ügyfeleiknek dolgoznak. Arra a következtetésre jutott, hogy a bróker jutalékok a jövőben csökkenni fognak. Más közgazdászok 2008 -as tanulmánya megállapította, hogy a szolgáltatások listázása nélküli brókercég összehasonlításakor a közvetítés jelentősen csökkentette az átlagos eladási árat.

RESPA

A hitelezőkkel együttműködő ingatlanközvetítők nem kaphatnak kártérítést a hitelezőtől azért, mert egy lakossági ügyfelet egy adott hitelezőhöz irányítanak. Ez megsértené az Egyesült Államok szövetségi törvényét, az úgynevezett ingatlanrendezési eljárásokat (RESPA). A RESPA biztosítja, hogy a vevők és az eladók megfelelő értesítést kapjanak az ingatlanrendezési folyamatról. A kereskedelmi tranzakciók mentesek a RESPA alól. A brókernek nyújtott hitelezői ellentételezést minden félnek közzé kell tenni. Jutalék is fizethető az eladóról és az ügynökről szóló szerződéses tárgyalások során.

Záródoboz

Az eladó engedélyével zárható dobozt helyeznek el a lakott lakásokra, és miután megbeszélték a háztulajdonossal egy találkozót, az ügynökök megmutathatják az otthont a leendő vevőknek. Ha egy ingatlan üres, általában zárható dobozt helyeznek el a bejárati ajtón. A tőzsdei közvetítő segít megszervezni az ingatlan bemutatóit az MLS -hez kapcsolódó összes vállalat különböző ingatlanügynökei által. A zárható doboz tartalmazza az ingatlan ajtajának kulcsát, és a dobozt csak engedéllyel rendelkező ingatlanügynökök nyithatják ki.

Megosztott jutalékok szövetkezeti brókerekkel

Ha bármely vásárlóközvetítő vagy ügynöke elhozza a vevőt az ingatlanra, a vevő brókerét általában a tőzsdei brókernek felajánlott teljes összegből származó szövetkezeti jutalékkal kompenzálják, gyakran az eladó teljes jutalékának körülbelül a felét. Ha a vevő brókerénél dolgozó ügynök vagy értékesítő viszi a vevőt az ingatlanra, akkor a vevő közvetítője általában kárpótolja az ügynökét a szövetkezeti jutalék töredékével, ismét egy külön megállapodás szerint. A kedvezményes ügynökség csökkentett jutalékot kínálhat, ha más brókercég nem vesz részt, és nem fizet ki szövetkezeti jutalékot.

Ha nincs társ-jutalék, amelyet egy másik brókernek kell kifizetni, a tőzsdei bróker a jutalék teljes összegét megkapja, levonva az egyéb költségeket.

Ingatlanközvetítők és vásárlók

A vevőknek nyújtott szolgáltatások

A vevők, mint ügyfelek

Az Egyesült Államokban a vevőközvetítői gyakorlatok gyakoriságának növekedésével az ügynökök (a közvetítőik alatt járnak el) képviselték a vásárlókat a tranzakcióban írásbeli "Vevői Ügynökségi Megállapodással", nem ellentétben a fent említett eladókra vonatkozó "Listázási megállapodással" . Ebben az esetben a vevők a közvetítés ügyfelei.

Néhány brókercég csak a vevőket képviseli, és kizárólagos vevőügynökként (EBH) ismert. A Consumer Reports kijelenti: "Igazi vásárlói ügynököt csak olyan cégnél találhat, amely nem fogadja el a jegyzéseket." Az exkluzív vevőügynök használatának előnye, hogy elkerülik az összeférhetetlenséget, ha a vevő és nem az eladó érdekeit szem előtt tartva kerülik el, elkerülik azokat a házakat és környékeket, amelyek valószínűleg rosszul járnak a piacon, és biztosítják, hogy a vevő nem tudtán túlfizetni egy ingatlan, teljes körűen tájékoztassa a vevőt a kedvezőtlen feltételekről, ösztönözze a vevőt arra, hogy a listaár helyett valódi értéken alapuló ajánlatokat tegyen, és dolgozzon a vásárló pénzének megtakarításán. Egy vevőirodai cég megbízást adott egy tanulmányra, amely megállapította, hogy az EBA által vásárolt lakások 17 -szer kisebb valószínűséggel kerülnek kizárásra.

Az ingatlanközvetítés csak akkor próbálja meg a következőket tenni az ingatlan vásárlói számára, ha képviselik a vevőket valamilyen írásos vevő-közvetítői szerződéssel:

• Keressen ingatlant a vásárlók igényeinek, specifikációinak és költségeinek megfelelően.
• Vidd el a vevőket, és mutassa meg nekik az eladásra kínált ingatlanokat.
• Előzetesen ellenőrizze a vevőket, hogy megbizonyosodjon arról, hogy anyagilag alkalmasak-e a bemutatott ingatlanok megvásárlására (vagy használjon jelzáloghitel-szakértőt, például egy bank jelzáloghitel-szakértőjét vagy alternatív módon jelzálog-közvetítőt ).
• Tárgyaljon az árakról és a feltételekről a vevők nevében.
• Készítse el a szokásos ingatlanvásárlási szerződést.
• Cselekedjen a vevő bizalmi tagjaként .
• Segítsen a vevőnek az ingatlanra vonatkozó ajánlattételben.

A vevők, mint vevők

A legtöbb államban a kilencvenes évekig azok a vásárlók, akik egy ingatlanközvetítő ügynökével dolgoztak együtt ház keresésében, a közvetítés ügyfelei voltak, mivel a bróker csak az eladókat képviselte.

Ma az állami törvények eltérnek. Vevők vagy eladók képviseltethetik magukat. Általában írásos "Vevői közvetítési" megállapodás szükséges ahhoz, hogy a vevő képviseltesse magát (függetlenül attól, hogy melyik fél fizeti a jutalékot), bár tetteivel az ügynök képviseletet hozhat létre.

Oktatás

Ahhoz, hogy ingatlanügynök lehessen, a leendő értékesítőjelöltnek részt kell vennie egy licenc előtti tanfolyamon. Egyes államok, például Massachusetts, mindössze 40 órás tanítási időt igényelnek az engedély megszerzéséhez. Mások, például Kalifornia, több mint 100 órát írnak elő. Sok állam megengedi a jelölteknek, hogy virtuálisan vehessék fel az engedélyezési osztályt. A jelentkezőknek ezt követően le kell tenniük az állami vizsgát az ingatlanközvetítői engedély megszerzéséhez. Az új engedélyesnek, ha elhalad, le kell adnia egy engedélyezett ingatlanközvetítő cégnél, amelyet egy bróker irányít. A követelmények államtól függően változnak, de bizonyos idő után ügynökként való munkavégzés után visszatérhet az osztályterembe, és tesztelhet, hogy alkusz legyen. Például Kaliforniában és Floridában megkövetelik, hogy az előző 5 évben legalább kétéves, teljes munkaidős engedéllyel rendelkező ügynöki tapasztalattal rendelkezzen. Ahol Indiana csak egy éves tapasztalatot igényel ingatlanértékesítőként, Arizona pedig háromat az előző öt évből. A brókerek irányíthatnak vagy birtokolhatnak cégeket. Egy nagyobb ingatlancég minden kirendeltségét brókernek kell irányítania.

Az államok többéves időszakra adnak ki engedélyeket, és megkövetelik, hogy az ingatlanügynökök és -közvetítők az engedélyek megújítása előtt fejezzék be a továbbképzést. Például a kaliforniai engedélyeseknek négyévente 45 órás továbbképzést kell elvégezniük olyan ügyekben, mint az ügynökség, a vagyonkezelői alapok kezelése, a fogyasztóvédelem, a tisztességes lakás, az etika és a kockázatkezelés. Sok állam elismeri más államok licenceit, és kérésre engedélyeket ad ki meglévő ügynököknek és cégeknek további oktatás vagy tesztelés nélkül, azonban az engedélyt meg kell adni, mielőtt az ingatlanszolgáltatást nyújtják az államban.

Kalifornia nem rendelkezik kölcsönös viszonossággal más államokkal. Az engedély megszerzésének kérelmezője azonban nem köteles kaliforniai lakosnak lenni az engedély megszerzéséhez.

Illinois-ban 2011-ben az eladói engedélyt brókeri licenc váltotta fel. Az új engedély 90 órányi engedély előtti oktatást igényel, ebből 15 interaktívnak és 30 órát a licenc utáni oktatást. Az engedély előtti oktatási követelmény 75 órás tematikus tanfolyamot és 15 órás alkalmazott ingatlan elvek tanfolyamot tartalmaz.

Szervezetek

Számos figyelemre méltó csoport létezik az ingatlanipar népszerűsítésére és az abban tevékenykedő tagok segítésére.

Az Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége (NAR) a legnagyobb ingatlanszervezet és az egyik legnagyobb kereskedelmi csoport. Taglétszámuk meghaladja az egymilliót. A NAR -nak vannak állami fejezetei, valamint több ezer helyi fejezete. Amikor csatlakozik egy helyi fejezethez, egy új tag automatikusan beiratkozik az állami és nemzeti szervezetekbe. Amikor egy cég megbízói csatlakoznak, a cég összes engedéllyel rendelkező ügynökének is tartoznia kell. A ingatlanügynök egy ingatlan iroda vagy üzletkötő, aki szintén tagja a National Association of Realtors, amely egy ipari-kereskedelmi szövetség. Az "ingatlanügynök" szó bejegyzett védjegy, amelyet az Egyesült Államok és a nemzetközi jog véd.

Az ingatlanügynöki politikai cselekvési bizottság (RPAC) külön szervezet, és egyben a NAR lobbizási ága. 2005 -ben az Egyesült Államok legnagyobb PAC -jának tartották őket. A realtor.org szerint az RPAC a legnagyobb hozzájáruló a szövetségi jelöltekhez való közvetlen hozzájáruláshoz.

Az Ingatlanközvetítők Országos Szövetségét (NAREB) 1947 -ben alapították alternatívaként a domináns NAR -ból kizárt afro -amerikaiak számára. Mindkét csoport lehetővé teszi a tagok csatlakozását a fajtól függetlenül. A NAREB azonban történelmileg egy afro-amerikai központú csoport volt, amelynek középpontjában a helyközi lakosság lakhatási erőforrásainak fejlesztése állt.

A Kanadai Ingatlanintézetet (REIC) 1955-ben alapították, és egy nonprofit tagsági szervezet, amely továbbképzési tanfolyamokat és kijelölési programokat kínál kanadai ingatlanszakemberek számára több ágazatban.

Lásd még

Hivatkozások