Ingatlanbefektetés - Real estate investing
Ingatlan befektetés magában foglalja a vásárlás, a tulajdon, menedzsment, bérleti és / vagy eladása ingatlan a profit . Javítása ingatlana tulajdon részeként egy ingatlan befektetési stratégiát általában úgy, hogy egy al-különlegessége ingatlan befektetés nevezett ingatlanfejlesztés . Az ingatlan olyan eszköz, amelynek likviditása korlátozott más befektetésekhez (például részvényekhez vagy kötvényekhez képest, amelyek nyíltan kereskednek a pénzügyi piacokon ). Ugyancsak a tőke intenzív (bár a tőke lehet szerzett jelzálog tőkeáttétel ), és nagymértékben cash-flow -függő. Ha ezeket a tényezőket nem érti és nem kezeli a befektető, az ingatlan kockázatos befektetéssé válik .
Befektetési célú ingatlanok forrásai és megszerzése
Ingatlan piacok a legtöbb országban nem szervezett vagy hatékony a piacok számára más, folyékony befektetési eszközök. Az egyes ingatlanok önmagukban egyedülállóak, és nem cserélhetők fel közvetlenül, ami komoly kihívást jelent az árak és a befektetési lehetőségek értékelésére törekvő befektető számára. Emiatt a befektetési célú ingatlanok felkutatása jelentős munkával járhat, és a befektetők közötti verseny az egyes ingatlanok megvásárlásáért nagyon változó lehet a rendelkezésre állás ismeretétől függően. Az információs aszimmetriák gyakoriak az ingatlanpiacokon. Ez növeli a tranzakciós kockázatot, ugyanakkor számos lehetőséget kínál a befektetők számára, hogy kedvező áron szerezzenek ingatlanokat. Az ingatlanvállalkozók általában különféle értékelési technikákat alkalmaznak az ingatlanok vásárlás előtti értékének meghatározására.
A befektetési célú ingatlanok tipikus forrásai a következők:
- Piaci listák ( többszörös tőzsdei szolgáltatáson vagy kereskedelmi információcserén keresztül )
- Ingatlanközvetítők és ingatlanközvetítők
- Bankok (például a banki ingatlan tulajdonában álló részlegek a REO -kkal és a short ügyletekkel kapcsolatban)
- Kormányzati szervek (például Fannie Mae , Freddie Mac és más kormányzati szervek)
- Nyilvános árverés ( kizárás , ingatlanértékesítés stb.)
- Magánértékesítés (tranzakciók tulajdonos által történő eladásra )
- Ingatlan nagykereskedők és befektetők (" flipping ")
- A tőzsdén jegyzett REIT részvényein keresztül
Miután a befektetési célú ingatlant megtalálták, és az előzetes átvilágítás (az ingatlan állapotának és állapotának vizsgálata és ellenőrzése) befejeződött, a befektetőnek tárgyalnia kell az eladóval az eladási árról és az eladási feltételekről, majd értékesítési szerződést kell kötnie. A legtöbb befektető foglalkoztatnak ingatlanügynökök és az ingatlan ügyvédi , hogy segítse a beszerzési folyamat, hiszen ez meglehetősen bonyolult, és szakszerűen végrehajtott tranzakciók nagyon költséges lehet. Az ingatlan megszerzése során a befektető általában hivatalos vételi ajánlatot tesz, beleértve a "valódi pénz" kifizetését az eladónak a tárgyalás kezdetén, hogy fenntartsa a befektető jogát az ügylet befejezésére, ha az árról és a feltételekről kielégítően tárgyalni lehet. Ez a komoly pénz visszatéríthető vagy nem, és a befektető vásárlási szándékának komolyságát jelzi. Az ajánlat feltételei rendszerint számos olyan esetet is tartalmaznak, amelyek lehetővé teszik a befektető számára, hogy elvégezze a kellő gondosságot, megvizsgálja az ingatlant és finanszírozást szerezzen az egyéb követelmények mellett a végső vásárlás előtt. A rendkívüli időszakon belül a befektetőnek általában joga van büntetéstől mentesen visszavonni az ajánlatot, és visszatéríteni a pénzbeli betéteket. Ha a rendkívüli helyzetek lejártak, az ajánlat visszavonása általában a pénzbeli letétek elvesztését teszi szükségessé, és más szankciókkal is járhat.
Az ingatlanvagyonok általában nagyon drágák más, széles körben elérhető befektetési eszközökhöz (például részvényekhez vagy kötvényekhez ) képest. Az ingatlanbefektetők csak ritkán fizetik ki az ingatlan vételárának teljes összegét készpénzben. Általában a vételár nagy részét valamilyen pénzügyi eszközzel vagy tartozással finanszírozzák , például az ingatlan által biztosított jelzáloghitel segítségével . Az adósságból finanszírozott vételár összegét tőkeáttételnek nevezzük . A finanszírozott összeg a beruházó saját tőke révén készpénz vagy más eszköz transzferek, nevezzük tőke . A tőkeáttétel aránya az összes becsült értékhez (gyakran „LTV” -nek vagy a hagyományos jelzáloghitel értékének ) az egyik matematikai mértéke annak a kockázatnak, amelyet a befektető azért vállal, ha tőkeáttételt használ az ingatlanvásárlás finanszírozására. A befektetők általában arra törekednek, hogy csökkentsék részvénykövetelményeiket és növeljék tőkeáttételüket, hogy a befektetés megtérülése (ROI) maximalizálódjon. A hitelezők és más pénzügyi intézmények általában minimális részvénykövetelményeket támasztanak az ingatlanbefektetésekre, amelyeket finanszírozniuk kell, jellemzően a becsült érték 20% -ába. Az alacsony tőkeigényű befektetők alternatív finanszírozási megállapodásokat fedezhetnek fel az ingatlanvásárlás részeként (például eladó finanszírozás , eladói alárendeltség, magántőke -források stb.)
Ha az ingatlan igényel jelentős javítása, a hagyományos hitelezők, mint a bankok gyakran nem kölcsönöznek a tulajdon és a beruházó is szükség lehet, hogy hitelt egy privát hitelező kihasználva rövid távú áthidaló kölcsön , mint egy kemény pénzt kölcsön egy kemény pénzt hitelező . A keménypénzű hitelek általában rövid lejáratú hitelek, amelyeknél a hitelező sokkal magasabb kamatot számít fel a hitel magasabb kockázati jellege miatt. A kemény pénzű hitelek jellemzően jóval alacsonyabb hitel / érték arányúak, mint a hagyományos jelzáloghitelek.
Egyes ingatlanbefektetési szervezetek, például az ingatlanbefektetési alapok (REIT), valamint egyes nyugdíjalapok és fedezeti alapok elég nagy tőketartalékkal és befektetési stratégiával rendelkeznek ahhoz, hogy a megvásárolt ingatlanok 100% -os tőkéjét lehetővé tegyék. Ez minimalizálja a tőkeáttételből származó kockázatot, de korlátozza a potenciális megtérülést is.
A befektetési célú ingatlan megvásárlásának kihasználásával az adósság kiszolgálásához szükséges időszakos kifizetések folyamatos (és néha nagy) negatív pénzáramot hoznak létre a vásárlás időpontjától kezdve. Ezt néha a beruházás szállítási költségének vagy "hordozásának" nevezik . Ahhoz, hogy sikeresek legyenek, az ingatlanbefektetőknek úgy kell gazdálkodniuk a pénzforgalmukkal, hogy elegendő pozitív jövedelmet teremtsenek az ingatlanból, hogy legalább ellensúlyozzák a szállítási költségeket.
Miután Obama elnök 2012 áprilisában aláírta a JOBS -törvényt, enyhültek a befektetési kérelmek. A kisebb összegű tőkebevonás újabb módszere az ingatlanok tömeges finanszírozása, amely az akkreditált és/vagy nem akkreditált befektetőket egyesíti egy speciális célú eszközben az akvizícióhoz szükséges saját tőke egészére vagy egy részére. A Fundrise volt az első olyan társaság, amely közösen finanszírozott ingatlanbefektetést az Egyesült Államokban.
A pénzforgalom forrásai és kezelése
Egy tipikus befektetési célú ingatlan négy általános módon generál pénzáramot a befektető számára:
- nettó működési bevétel (NOI)
- adómenedékben eltolás
- a tőke felhalmozása
- tőke felértékelődése
A nettó működési jövedelem (NOI) az ingatlanokból származó bérleti díjakból és egyéb rendes jövedelemforrásokból származó összes pozitív cash flow összege, levonva a folyamatos kiadások összegét, például a karbantartást, a közműveket, a díjakat, az adókat és egyéb tételeket. jellegét (az adósságszolgálat nem számít bele a NOI -ba). A NOI arányát az eszközvásárlási árhoz százalékban kifejezve kapitalizációs rátának vagy KAP -aránynak nevezik , és ez egy befektetési célú ingatlan teljesítményének közös mérőszáma.
Az adójóváírások háromféleképpen történhetnek: értékcsökkenés (amely néha felgyorsulhat), adójóváírások és átviteli veszteségek, amelyek 27,5 évre csökkentik a más forrásokból származó jövedelmek adókötelezettségét. Egyes adómenedzs -előnyök átruházhatók, attól függően, hogy az illetékességi területen az adófizetési kötelezettséget szabályozó jogszabályok milyenek. Ezeket pénzvisszatérítés vagy más előnyökért eladhatják másoknak.
A saját tőke felhalmozódása a befektető saját tőke arányának növekedése, mivel az adósságszolgálati kifizetéseknek a tőkére fordított része idővel felhalmozódik. A részvények felhalmozódása az eszközből származó pozitív pénzforgalomnak számít, ahol az adósságszolgálati kifizetés az ingatlanból származó bevételből történik, nem pedig független jövedelemforrásból.
A tőkefelértékelés az eszköz piaci értékének időbeli növekedése, amely az ingatlan eladásakor pénzforgalomként realizálódik. A tőke felértékelődése nagyon kiszámíthatatlan lehet, hacsak nem része a fejlesztési és fejlesztési stratégiának. Azon ingatlanok megvásárlása, amelyekre a tervezett pénzáramlások többsége a tőke felértékelődésétől (az árak emelkedésétől) várható, nem pedig más forrásokból, inkább spekulációnak minősül , mint befektetésnek.
Kockázat kezelés
A kockázatok kezelése és értékelése minden sikeres ingatlanbefektetési stratégia fontos része. A kockázatok a befektetési folyamat minden szakaszában sokféle módon jelentkeznek. Az alábbiakban egy táblázat található néhány általános kockázatról és az ingatlanbefektetők által használt tipikus kockázatcsökkentési stratégiákról.
| Kockázat | Enyhítési stratégia |
|---|---|
| Csalárd eladás | Ellenőrizze a tulajdonjogot, vásároljon tulajdonjog -biztosítást |
| Elbirtoklás | Szerezzen határmérést egy engedéllyel rendelkező felmérőtől |
| Környezetszennyezés | Szerezzen be környezeti felmérést, vizsgálja meg a szennyeződéseket (ólomfesték, azbeszt, talajszennyező anyagok stb.) |
| Épületkomponens vagy rendszerhiba | Vásárlás előtt végezzen teljes ellenőrzést, végezzen rendszeres karbantartást |
| Túlfizetés vásárláskor | Szerezzen be harmadik féltől származó értékeléseket és végezzen diszkontált cash flow elemzést a befektetési forma részeként , ne hagyatkozzon a tőkeemelésre, mint a befektetés nyereségének elsődleges forrására |
| Készpénzhiány | Tartson elegendő likvid vagy készpénz tartalékot a költségek és az adósságszolgálat fedezésére egy ideig |
| Gazdasági visszaesés | A megkülönböztető tulajdonságokkal rendelkező ingatlanok megvásárlása a kívánt helyeken, hogy kiemelkedjenek a versenytársak közül, a költségstruktúra ellenőrzése, a bérlők hosszú távú bérleti szerződést kössenek |
| Bérlő vagyon megsemmisítése | Óvatosan vizsgálja ki a potenciális bérlőket, béreljen tapasztalt ingatlankezelőket |
| A kockázat alábecsülése | Óvatosan elemezze a pénzügyi teljesítményt konzervatív feltevésekkel, és győződjön meg arról, hogy az ingatlan elegendő pénzáramot tud generálni ahhoz, hogy eltartsa magát |
| A piac hanyatlása | Konzervatív megközelítésen alapuló ingatlanok vásárlása, amely szerint a piac csökkenhet, és a bérleti díjak is csökkenhetnek |
| Általános kopás | Vállaljon barkácsolást vagy professzionális technikusokat, például vízvezeték -szerelőket, villanyszerelőket, építőket, asztalosokat |
| Tűz, árvíz, személyi sérülés | Biztosítási kötvény az ingatlanra |
| Adótervezés | Tervezze meg a vásárlásokat és az eladásokat a kilépési stratégia köré az adók megtakarítása érdekében. |
Befektetési stratégiák
Záró befektetés
Egyes magánszemélyek és vállalatok befektetési stratégiájukat olyan ingatlanok vásárlására összpontosítják, amelyek a kizárás bizonyos szakaszában vannak . Az ingatlant előzetes lezárásnak kell tekinteni, ha a lakástulajdonos nem teljesítette jelzáloghitelét. A hivatalos kizárási folyamatok államonként változnak, és lehetnek bírósági vagy nem bírósági eljárások, ami befolyásolja azt az időt, amikor az ingatlan a kizárás előtti szakaszban van. Amint a hivatalos kizárási folyamatok folyamatban vannak, ezeket az ingatlanokat meg lehet vásárolni egy nyilvános eladáson, amelyet általában elzárási aukciónak vagy seriff eladásnak neveznek. Ha az ingatlan nem kerül eladásra a nyilvános árverésen, akkor az ingatlan tulajdonjogát visszaadják a hitelezőnek. Az ingatlanokat ebben a fázisban ingatlantulajdonnak vagy REO -nak nevezik.
Miután egy ingatlant eladtak a kizáró aukción vagy REO -ként, a hitelező megtarthatja a bevételt jelzálogjogának és az esetlegesen felmerült jogi költségeik kielégítésére, levonva az értékesítés költségeit és a fennálló adókötelezettségeket.
A kizáró banknak vagy hitelnyújtó intézménynek jogában áll továbbra is tiszteletben tartani a bérlői lízingeket (ha vannak bérlők az ingatlanban) a REO fázisban, de általában a bank szeretné, ha az ingatlan üres lenne, hogy könnyebben eladhassák.
Vásárlás, rehabilitáció, kölcsönzés és refinanszírozás
A vásárlás, rehabilitáció, bérbeadás, refinanszírozás (BRRR) egy ingatlanbefektetési stratégia, amelyet olyan ingatlanbefektetők használnak, akik rendelkeznek tapasztalattal az ingatlanok felújításában vagy felújításában, de szeretnének bérelt ingatlanba befektetni a folyamatos pénzáramlás érdekében. Egyes befektetők további R betűt tesznek hozzá, amely az Ismétlés kifejezést jelenti az ingatlanportfólió építésének egyik módjaként.
Egy ingatlanbefektető depressziós értékű befektetési célú ingatlant vásárol, mert javításra és/vagy kozmetikai frissítésekre van szüksége. A befektető ezután frissíti az ingatlant, beleértve a szükséges szerkezeti javításokat is, hogy a ház megfeleljen a jelenlegi kódnak . Gyakran tartalmaz kozmetikai frissítéseket, például új festéket, padlót, csempét, munkalapot és konyhai gépeket. A befektető ezután talál bérlőt, és bérlővé válik, általában havonta. Az ingatlant ezután refinanszírozzák, jellemzően teljes mértékben amortizált 30 éves hitelre.