Elbirtoklás - Adverse possession

A kedvezőtlen birtoklás , amelyet a köznyelvben néha " guggoló jogainak " neveznek , az angol-amerikai közjog egyik jogelve, amely szerint az a személy, akinek nincs jogcíme egy ingatlanra-általában földterületre ( ingatlanra )-törvényes tulajdonjogot szerezhet. az ingatlan törvényes tulajdonosának engedélye ( engedélye ) nélküli folyamatos birtoklása vagy elfoglalása alapján . A személy birtoklása nem hátrányos, ha bérlőként vagy engedélyesként a törvényes tulajdonos birtokában van.

Általánosságban elmondható, hogy az ingatlantulajdonosnak joga van jogosulatlan birtokosoktól visszaszerezni tulajdonát az illetéktelen birtokosoktól, mint például a kitelepítés . Az angol közjogi hagyomány szerint azonban a bíróságok már régóta kimondták, hogy ha valaki engedély nélkül foglal el egy ingatlant, és az ingatlan tulajdonosa jelentős ideig nem gyakorolja az ingatlan visszaszerzésére vonatkozó jogát, akkor nemcsak az eredeti tulajdonost akadályozzák meg. kizáró joguk gyakorlásától, de az ingatlan teljesen új jogcíme „felbukkan” a hátrányos birtokosban. Valójában a hátrányos tulajdonos lesz az ingatlan új tulajdonosa. Idővel a jogalkotók elévülési időket állapítottak meg, amelyek meghatározzák, hogy a tulajdonosoknak mennyi ideig kell visszaszerezniük ingatlanukat a kedvezőtlen birtokosoktól. Az Egyesült Államokban például ezek az időkorlátok nagyban eltérnek az egyes államok között, akár három évtől akár 40 évig is.

Bár a hátrányos birtoklási kereset elemei minden joghatóságban eltérőek, a hátrányos birtoklást igénylő személy általában köteles bizonyítani az ingatlan nem megengedő használatát, amely tényleges, nyílt és hírhedt, kizárólagos, hátrányos és folyamatos a törvényes időszakban.

A személyi tulajdon , amelyet hagyományosan „ingóságnak” is neveznek, szintén hátrányosan birtokolható, de az ingatlan- és ingóvagyon jellegének különbségei miatt az ilyen követelésekre vonatkozó szabályok meglehetősen szigorúak, és inkább a törvényes tulajdonosnak kedveznek, mint a hátrányos tulajdonosnak . Az ingóság kedvezőtlen birtoklására vonatkozó követelések gyakran műalkotásokat tartalmaznak .

Történelem

A római jog , usucapio törvények lehetővé tette, hogy valaki, aki birtokában volt egy jó cím nélküli lesz a jogos tulajdonosának, ha az eredeti tulajdonos nem jelent meg egy idő után (egy vagy két év), kivéve, ha a jó kaptunk illegálisan (lopás vagy vis ). A római jogból és annak utódjából, a napóleoni kódexből fakadóan Franciaországban, Belgiumban, Olaszországban, Luxemburgban, Portugáliában, Spanyolországban, részben pedig Hollandiában és Németországban elfogadott Napóleoni Kódex alapján a hátrányos birtoklás általában két időszakot ismer fel ingatlanszerzésre: 30 év és néhány rövidebb időtartam, a tulajdonos jóhiszeműségétől és az érintett felek helyétől függően.

A Parlament 1623 -ban fogadta el Anglia első általános törvényét, amely korlátozza a földbirtoklás visszaszerzésének jogát. A közjog szerint , ha a föld birtoklására való jogosultság vitatott volt (eredetileg csak az úgynevezett valós cselekményekben), a birtoklási jogot igénylő személy tilos azt állítani, hogy a föld a múltban került a birtokukba (a régebbi terminológiával azt mondták, hogy „seisin” -be került) I. Henrik uralkodása előtt. A törvény elismerte a múltba nyúló határidőt , amely időpont előtt a törvény nem érdekelné. Nem volt előírva, hogy az alperes bármiféle hátrányos birtoklást mutasson. Ahogy telt az idő, a dátumot a törvény is megváltoztatta - először II . Henrik , majd I. Richárd uralkodása idejére . További ilyen jellegű változtatások nem történtek. Henrik uralkodása idején nagyon kényelmetlenné vált az a tény, hogy a határidő dátuma nem változott. Új megközelítést alkalmaztak, amely szerint a birtoklást igénylő személynek folyamatosan, bizonyos évekig (60, 50 vagy 30 évig, a követelés típusától függően) bizonyítania kellett a birtokát a követelés időpontja előtt. A későbbi jogszabályok lerövidítették az elévülési időt a legtöbb közjogi területen.

A hagyományos angol közjog szerint nem volt lehetséges tulajdonjogot szerezni a Korona tulajdonába kedvezőtlen birtoklás útján. Ezt az elvet testesítette meg a latin nullum tempus esinem regi („nincs idő a király ellen”) maximája . Az Egyesült Államokban ezt a kiváltságot átruházták a szövetségi és állami kormányokra; a kormány földje mentes a káros birtoklás miatti veszteségektől. A Torrens egyes jogrendszerekben bejegyzett tulajdonú földek szintén védettek, például a Hawaii Land Court rendszerben bejegyzett földek .

A common law rendszer Anglia és történelmi telepeket, a helyi törvényhozásban-, mint a Parlament az angliai és amerikai állami törvényhozás-általában létre elévülési hogy bár a tulajdonosok, hogy felépüljön az ingatlan után egy bizonyos számú év telt el.

Anglia és Wales

A hátrányos birtoklás az egyik legvitatottabb módszer a tulajdonszerzésre, noha az óriási szerepet játszott az angol földtörténetben . Történelmileg, ha valaki elég sokáig birtokolta a földet, úgy gondolták, hogy ez önmagában indokolja a jó cím megszerzését. Ez azt jelentette, hogy míg az angol földet a középkor folyamán különböző frakciók, főurak vagy bárók folyamatosan meghódították, kifosztották és ellopták , azok, akik bizonyítani tudták, hogy elég hosszú ideig birtokukban vannak, nem kérdőjelezik meg a címüket.

Korszerűbb funkciója volt annak, hogy a tulajdonos által használaton kívül hagyott vagy elhanyagolt földterületet folyamatos használat esetén más tulajdonba lehet átalakítani. A guggolás Angliában a föld hatékony felhasználásának egyik módja volt , különösen a gazdasági hanyatlás időszakában. A 2002. évi telekkönyvi törvény előtt , ha egy személy 12 évig rendelkezett földterülettel, akkor a közjog értelmében az előző tulajdonosnak a "hátrányos birtokos" kiutasítására vonatkozó cselekvési joga lejár. A közös jogi indoklás az volt, hogy az 1623. évi korlátozási törvény értelmében , akárcsak a szerződéses keresetet vagy a jogsértést , egy határidőn belül fel kellett használni, úgy a föld visszaszerzésére irányuló intézkedést is. Ez elősegítette a perek véglegességét és a követelések bizonyosságát. Az idő akkor kezd futni, amikor valaki kizárólagos birtokba vette a földet vagy annak egy részét, és szándékában állt a jelenlegi tulajdonos érdekeit sértő módon birtokolni. Feltéve, hogy a „birtoklás” „jogellenes” általános jogi követelményei teljesülnek, 12 év elteltével a tulajdonos megszűnik a követelések érvényesítése. Különböző szabályok vonatkoznak a be nem jegyzett földterületen és a bejegyzett földterületen történő kedvezőtlen birtoklás elévülési idejére. A 2002. évi telekkönyvi törvény azonban sokkal nehezebbé tette a bejegyzett földek kedvezőtlen birtoklását.

Az utóbbi időben a földhivatal megnehezítette a hátrányos birtoklás igénylésének folyamatát és a „cím abszolút” elnyerését. A föld egyszerű elfoglalása vagy legeltetése már nem indokolja a tulajdonjog megadását, ehelyett a hátrányos birtoklásban lévő személynek bizonyítania kell elkötelezettségét a követelésre szánt föld birtoklása és hasznosítása mellett.

Teleknyilvántartási törvény 2002

Ez a jogszabály 2002. február 26 -án kapta meg a királyi beleegyezést. A nem regisztrált földterületekre vonatkozó szabályok a korábbihoz hasonlóak maradtak. De az LRA 2002 6. mellékletének (1) - (5) bekezdései értelmében 10 év elteltével a kedvezőtlen birtokos jogosult kérelmezni az anyakönyvvezetőnél, hogy új regisztrált tulajdonos legyen. A regisztrátor ezután felveszi a kapcsolatot a bejegyzett tulajdonjoggal, és értesíti őt a kérelemről. Ha két évig nem indul eljárás a hátrányos birtokos kiutasítására, akkor csak akkor adná át az anyakönyvvezető a tulajdonjogot. A 2002. Ez volt a szabály, mert jelezte, hogy a tulajdonos soha nem fordított kellő figyelmet arra, hogy a földet ténylegesen hogyan használják, ezért a korábbi tulajdonos nem érdemelte meg, hogy megtartsa. 2002 előtt látták az időt, hogy mindent meggyógyítsanak. A szabály feladata az volt, hogy biztosítsa a föld hatékony használatát.

Követelmények

Mielőtt a regisztrált tulajdonos értesítésének jelentős akadályát bevezették volna a LRA 2002 -ben , a kedvezőtlen birtoklás különleges követelményei ésszerűek voltak.

Először is, az 1980. évi korlátozásról szóló törvény 1. mellékletének 1. és 8. bekezdése szerint a kedvezőtlen birtoklás akkor kezdődött, amikor a „birtokba vették”. Ennek többnek kellett lennie, mint valami átmeneti vagy átmeneti dolog, például az áruk rövid ideig történő tárolása. De a "birtoklás" nem igényelt tényleges elfoglalást. Tehát a Powell kontra McFarlane ügyben azt tartották „birtoklásnak”, amikor Mr. Powell 14 éves korától engedte, hogy a tehenek barangoljanak McFarlane földjén. A betolakodónak azt is be kell mutatnia, hogy úgy foglalkoztak a földdel, ahogyan a megszálló tulajdonos tette volna, és senki más nem tette ezt.

A második követelmény azonban az volt, hogy szükség van a föld birtoklására irányuló szándékra . Powell elvesztette követelését, mert pusztán kétségbe vonni a tehenek barangolását: csak később voltak bizonyítékok arra, hogy birtokba akarja venni, például táblákat állítva a földre és parkolva egy teherautót. De ez nem történt meg elég sokáig ahhoz, hogy McFarlane állításának 12 éves határideje lejárt. Ennek eredményeképpen a birtoklási szándék bizonyítása valószínűleg nagymértékben támaszkodik az ügy tényszerű mátrixára és a guggolók ténybeli birtoklására. A Clowes Developments (UK) Ltd kontra Wales és társai [2005] EWHC (Ch) sz .

Harmadszor, a birtoklás nem minősül "hátrányosnak", ha a személy a tulajdonos beleegyezésével van ott. Például a BP Properties Ltd kontra Buckler ügyben Dillon LJ úgy ítélte meg, hogy Buckler asszony nem követelhet hátrányos birtoklást a BP tulajdonában lévő földek felett, mert a BP azt mondta neki, hogy egész életen át bérleti díj nélkül maradhat. Negyedszer, az 1980. évi Limitation Act 29. és 30. § -a értelmében a hátrányos birtokos nem ismerhette el kifejezetten a tulajdonos titulusát, különben az óra újra elkezd járni. A bíróságok azonban rugalmasan értelmezték ezt a követelményt.

Emberi jogi kihívások

A JA Pye (Oxford) Ltd kontra Graham ügyben Graham úrnak és asszonynak engedélyt adtak Pye földjének egy részére, majd a bérleti szerződés lejárt. Pye úr megtagadta a bérleti szerződés megújítását, mivel ez zavarhatja a tervezési engedély megszerzését . Valójában a föld kihasználatlan maradt, Mr. Pye nem tett semmit, míg Grahamék továbbra is megtartották az ingatlan kulcsát, és a gazdaságuk részeként használták. Az elévülési időszak végén azt állították, hogy a föld az övék. Valójában felajánlották, hogy licencet vásárolnak Mr. Pye -től, de a Lordok Háza úgy ítélte meg, hogy ez nem jelenti a tulajdonjog elismerését, amely megfosztaná őket a követeléstől. Miután elveszítette az Egyesült Királyság bíróságait, Pye az ügyet az Emberi Jogok Európai Bíróságához vitte , azzal érvelve, hogy vállalkozása 10 millió font kártérítést kap, mert megsértette az EJEE 1. jegyzőkönyvének 1. cikke szerinti , "békés élvezethez" fűződő jogát. vagyonból ". A Bíróság ezt elutasította, mivel úgy ítélte meg, hogy a tagállamok mérlegelési jogkörébe tartozik a vonatkozó vagyonjogi szabályok meghatározása. Az Ofulue kontra Bossert megerősítette ezt. Ellenkező esetben az elv jelentős korlátja a lízingek esetében, hogy a kedvezőtlen birtoklási műveletek csak a bérlővel szemben lesznek sikeresek, és nem a szabad tulajdonossal, ha a bérleti szerződés lejárt. A fő korlátozás azonban továbbra is az, hogy a 2002 -es jogszabály úgy tűnik, hogy „elmagyarázza” a hátrányos birtoklás elvét, mivel a hivatalvezető most ténylegesen tájékoztatja a tulajdonosokat a hátrányos birtoklás megelőzésére irányuló lépésekről.

Időzítés

A bejegyzett földterületekre a 2003. október 13. (a 2002. évi törvény hatálybalépésének időpontja) előtt befejezett kedvezőtlen birtoklási igényekre az 1925. évi telekkönyvi törvény 75. cikkének (1) bekezdése és 75. cikkének (2) bekezdése az irányadó. Az elévülési idő változatlan ( 12 év), de a kioltandó föld eredeti tulajdonjogának helyett az eredeti tulajdonos a földet a hátrányos birtokosra bízza . A kedvezőtlen birtokos ekkor kérelmezheti a föld új bejegyzett tulajdonosát.

A bejegyzett földterületek esetében a 2003. október 13. után befejezett kedvezőtlen birtoklási igények más eljárást követnek. Ahol a földet bejegyezték, a hátrányos birtokos ezentúl kérelmezheti, hogy 10 év hátrányos birtoklás után regisztrálják tulajdonosként, és a földhivatalnak értesítenie kell a kérelem valódi tulajdonosát. Ez a földtulajdonosnak jogszabályban előírt [65 munkanap] időtartamot biztosít arra, hogy kifogást emeljen a hátrányos birtoklás ellen, kifogásolja a kérelmet azzal az indokkal, hogy ténylegesen nem volt meg a szükséges 10 éves hátrányos birtoklás, és/vagy „számlálót” szolgálhat. -értesítés". Ha viszontbejelentést kézbesítenek, akkor az alkalmazás sikertelen, hacsak

• ésszerűtlen lenne az estoppel részvénye miatt a bejegyzett tulajdonos arra törekedni, hogy eltulajdonítsa a gubancot, és a squattert a tulajdonosként nyilvántartásba vett körülmények között kellene, vagy
• a guggoló más okból jogosult tulajdonosi nyilvántartásba vételre, ill
• a guggoló rosszul birtokolta a saját szomszédságában lévő földet azzal a téves, de ésszerű meggyőződéssel, hogy ők a tulajdonosai, a szomszédos földdel való határ pontos vonalát nem határozták meg, és az ingatlan, amelyre a kérelem vonatkozik, több mint egy évvel a kérelem benyújtását megelőzően regisztrálták.

Ellenkező esetben a guggoló a földhivatal szerint bejegyzett tulajdonos lesz. Ha a valódi tulajdonos az első [sikertelen] kérelmet követő két évben nem tudja kilakoltatni a guggolót, akkor a guggoló ezen időszak után újra jelentkezhet, és sikeres lehet a tulajdonos ellenzése ellenére. A folyamat hatékonyan megakadályozza a földtulajdonos tulajdonhoz való jogának a tudomásuk nélkül való megvonását, miközben biztosítja, hogy a squaterek tisztességes módon gyakorolják jogaikat.

Ha a bérlő kedvezőtlenül birtokolja a földet, akkor feltételezhető, hogy úgy járnak el, hogy az a megbízatásuk végén a bérbeadó javát szolgálja. Ha a föld nem tartozik a bérbeadó, a föld része lesz mind a bérleti és a visszatérés . Ha a föld valóban a bérbeadójuké, akkor úgy tűnik, hogy azt a bérlő megkapja, de csak a megbízatása idejére.

2012 szeptembere óta a lakóépületben való guggolás bűncselekmény, de ez nem akadályozza meg, hogy a tulajdonjogot hátrányos birtoklás miatt akkor is igényeljék, ha az igénylő bűncselekményt követ el. Ezt megerősítette a Best v Chief Land Registrar ügyben hozott ítélet , ahol úgy ítélték meg, hogy a büntetőjogot és a földjogot el kell különíteni.

Az idő megszakítása

A megszállás tizenkét évének folyamatosan működnie kell. A kedvezőtlen birtoklási kritériumok bármikor történő elvesztése véget vet a kedvezőtlen birtoklási követeléseknek, és újraindítja az órát, amint az egyén ismét elnyeri a hátrányos birtoklási feltételeket.

Példák:

• Ahol a guggoló egy időre elhagyja a földet.
• Ha ez megtörténik, és nincs más, aki hátrányosan birtokolja a földet abban az időben, ahová a felhalmozott földet áthelyezheti, akkor a kedvezőtlen birtoklás óra leáll
• Ha a guggoló visszatér a földre, akkor az idő újraindul, és ennek a guggolónak további 10–12 évig kellett hátrányos birtokot halmoznia.
• Hasonló dolog történne, ha a kedvezőtlen birtokos engedélyt kapna arra a földre, bármennyire sült is ez az engedély.

Mi a megszakítás? A Zarb kontra Parry [2011] EWCA Civ 1306 sz. Ügyben a Zarb -ok azzal érveltek, hogy az új kerítések elhelyezése megerősítette a földsávra vonatkozó jogaikat, és ezért az idő megszakításaként számított arra, hogy a Parry rosszul birtokolta ezt a csíkot. A fellebbviteli bíróság úgy ítélte meg, hogy ez nem elegendő az idő leállításához, mivel semmilyen értelmes értelemben nem történt visszavétel. Annak érdekében, hogy megállítsuk az órát, ki kell zárni a földből a káros birtokokat. Ennek eredményeként Parry hátrányos birtoklási kérelme sikeres volt.

A bíróság által felhozott példák a kedvezőtlen birtoklás jeleit mutatják:

• Zászló ültetése
• Értesítő felvétele
• Minden olyan tulajdonosi nyilatkozat megtétele, amely nem jelentene kizárólagos tulajdonost a földjéről.

Egyesült Államok

Az amerikai államokban a kedvezőtlen birtokláshoz szükséges évek száma

Követelmények

A tulajdonjogot kedvezőtlen birtoklás útján kérő fél nevezhető boncolónak , vagyis az, aki elidegeníti az ingatlan valódi tulajdonosát. Bár a kedvezőtlen birtoklás iránti igény elemei számos államban eltérőek lehetnek, a hátrányos birtoklás legalább öt alapvető feltétel teljesülését igényli a boncoló címének tökéletesítéséhez. Ezek szerint a boncolónak nyíltan, nyíltan és hírhedt módon, folyamatosan, nyíltan kell elfoglalnia az ingatlant, és úgy kell használnia, mintha sajátja lenne az ingatlan típusától elvárt módon. Néhány állam további követelményeket támaszt. Sok állam törvényt hozott a káros birtoklás szabályairól. Egyes államok ellenséges követelményt írnak elő a káros birtoklás biztosításához. Míg a legtöbb állam objektíven közelíti meg az ellenségességet, egyes államok megkövetelik a jóhiszeműség bizonyítását. A jóhiszeműség azt jelenti, hogy az igénylőknek bizonyítaniuk kell, hogy volt némi alapjuk azt feltételezni, hogy tulajdonképpen a szóban forgó ingatlan tulajdonosa. A Mississippitől keletre fekvő négy állam, amelyek valamilyen formában jóhiszeműséget igényelnek, Georgia, Illinois, New York és Wisconsin.

Tényleges birtoklás

A boncolónak fizikailag kell használnia a földet, mint az ingatlan tulajdonosa, az ingatlan típusának, helyének és felhasználásának megfelelően (pusztán a földön való gyaloglás vagy vadászat nem jelenti a tényleges birtoklást). A boncoló műveleteinek meg kell változtatniuk a föld állapotát (nem lakóingatlanok esetében olyan műveletek végrehajtása, mint a tisztítás, kaszálás, ültetés, a termés betakarítása, fakitermelés vagy favágás, bányászat, kerítés, fatönkök húzása) , állattenyésztés és épületek építése vagy egyéb fejlesztések), vagy ha az ingatlan lakóépület, az ingatlan rendeltetésszerű használatának fenntartása (például az udvar nyírása, fák és sövények nyírása, zárak cseréje, berendezések javítása vagy cseréje, például úszás) medence, sprinklerrendszer vagy készülékek), mindezt a valódi tulajdonos kizárásával.

A Cone kontra West Virginia Pulp & Paper ügyben az Egyesült Államok negyedik körzetének fellebbviteli bírósága megállapította, hogy Cone nem tudta megállapítani a tényleges birtoklást azzal, hogy időnként meglátogatta a földet és vadászott rá, mert tettei nem változtatták meg a földet vadon élő és természetes állapot.

Ellenséges birtoklás

A boncolónak a valódi tulajdonos engedélye nélkül kellett belépnie vagy használni a földet. A disseizor motivációit a bíróság többféleképpen is értelmezheti, az állam jogszabályaitól és előzményeitől függően:

• Objektív szemlélet - a földet a valódi tulajdonos engedélye nélkül és a valódi tulajdonos jogaival ellentétes módon használták;
• Rosszhiszeműség vagy szándékos vétkes nézet - a földet a kedvezőtlen birtokos szubjektív szándékával használták, hogy figyelmen kívül hagyják vagy megsértik az ingatlan tulajdonosi jogait;
• Jóhiszemű nézet - néhány állam megköveteli, hogy a hátrányos birtoklást igénylő fél tévesen azt hitte, hogy ez az ő földjük.

Egyes joghatóságok megengedik a véletlen hátrányos birtoklást, ami egy olyan felmérési hiba következtében következhet be, amely az ingatlanok közötti határvonalat rossz helyre helyezi.

A bérlők, vadászok vagy mások, akik engedéllyel lépnek be a földre, nem veszik birtokba a tulajdonjogot ellenségesen. (a téves birtoklás egyes joghatóságokban nem minősül ellenségeskedésnek)

Nyílt és hírhedt használat

A boncolónak olyan módon kell birtokolnia az ingatlant, hogy az látható legyen. Vagyis a boncolónak az ingatlan használatát kellően láthatónak és nyilvánvalónak kell lennie, amely értesíti a törvényes tulajdonost arról, hogy valaki követelést érvényesíthet, és olyan jellegűnek kell lennie, hogy az ésszerű személyt értesítse. Ha a törvényes tulajdonos ténylegesen ismeri a felhasználást, ez az elem teljesül; kerítéssel, kapuk nyitásával vagy zárásával vagy az ingatlan bejáratával, táblákkal, terményekkel, épületekkel vagy állatokkal is ki lehet egészíteni, amelyekről a szorgalmas tulajdonosnak elvárható lenne.

Folyamatos használat

A disszidensnek, aki hátrányos birtoklást követel , az egész elévülési idő alatt folyamatosan birtokolnia kell ezt az ingatlant , és ezt az időszakot tényleges tulajdonosként kell használnia.

Általában a boncoló nyíltan ellenséges birtoklásának folyamatosnak kell lennie (bár nem feltétlenül állandónak) a törvényes tulajdonos kihívása vagy engedélye nélkül, de a használati szünetek, amelyek összhangban vannak azzal, hogy a tulajdonos hogyan használja fel az ingatlant, nem akadályozzák meg a kedvezőtlen birtoklási igényt. Azon alkalmi tevékenységek a földön, ahol hosszúak a tevékenységek, nem felelnek meg a folyamatos birtoklás próbájának; A bíróságok úgy ítélték meg, hogy pusztán az időközönkénti favágás, ha nem jár együtt a tényleges és folyamatos birtoklást bizonyító egyéb cselekvésekkel, nem bizonyítja a folyamatos birtoklást. Ha az elévülési időszakban bármikor a valódi tulajdonos szóban vagy jogi úton kiűzi a boncot a földről, majd a boncoló visszatér, és ismét elkobozza, akkor az elévülési idő újra kezdődik.

Az elévülési idő csak a boncolónak az ingatlanon töltött idejére vonatkozik, nem arra, hogy a valódi tulajdonost mennyi ideig lehetett kiűzni (mondjuk egy másik boncoló, aki akkor elhagyta az ingatlant). Azonban, amennyiben a kedvezőtlen birtokában folyamatos között két vagy több, egymást követő disseisors megszakítás nélkül, lehet, hogy lehetséges, hogy a második disseisor igénypont kedvezőtlen birtokában a teljes időszakban alapuló jogi elv néven ismert fércelés .

Exkluzív használat

A boncoló a tulajdonost kizárva tartja a földet. Előfordulhat, hogy egynél több kedvezőtlen tulajdonos van, akik közös bérlőkként vesznek részt , feltéve, hogy a többi elem teljesül. A kedvezőtlen birtoklási igényeket potenciálisan legyőzheti, ha a tulajdonos a földet a törvényes időszakban használja.

További követelmények

A kedvezőtlen birtoklás ügyének alapelemein kívül az állami jog megkövetelheti, hogy egy vagy több további elemet bizonyítson a hátrányos birtoklást igénylő személy. Az államtól függően további követelmények lehetnek:

• A cím , a jogcím vagy a jogcím színe . A cím színe és a jogcím igénylése olyan jogi dokumentumot tartalmaz, amely (helytelenül) megjelenik a boncoló címének megadásához. Bizonyos joghatóságokban a puszta szándék, hogy a földet sajátként vegye el, "jogkövetelésnek" minősülhet, és nincs szükség dokumentációra. Más esetek azt állapították meg, hogy jogkövetelés áll fenn, ha a személy úgy véli, jogos jogosultsága van az ingatlanra, még akkor is, ha ez a meggyőződés téves. Negatív példa lehet egy fatolvaj, aki besurran egy ingatlanra, kivágja az útról nem látható fát , és éjszaka elhúzza a rönköket. Tetteik, bár tényleges birtoklást mutatnak, a bűnösség ismeretét is bizonyítják, szemben a jogköveteléssel.
• Jóhiszeműség (az államok kisebbségében) vagy rosszhiszeműség (néha „Maine -doktrínának” is nevezik, bár Maine -ban már megszűnt )
• Fejlesztés, termesztés vagy bekerítés
• Ingatlanadók fizetése. Ezt előírhatja a törvény, például Kaliforniában , vagy csak a bíróság birtoklásának meghatározásához hozzájáruló elem. Mind a boncoló, mind a valódi tulajdonos fizetése releváns.
• Kormányzati szervezet tulajdonában lévő földek elidegenítése: Általában a boncoló nem veheti el a kormányzati jogalany jogilag tulajdonában lévő földterületet, még akkor sem, ha a kedvezőtlen birtoklás minden egyéb eleme teljesül. Az egyik kivétel az, amikor a kormányzati szervezet inkább üzletként viselkedik, mint kormányzati szervként.

Következmények

A New York City járdáján elhelyezett fémtábla kijelenti, hogy a magántulajdonra való átkelés visszavonható engedély (az ingatlan használatára vonatkozó megállapodás, nem invázió), hogy megvédje azt a káros birtoklás tárgyává válástól. Néhány New York -i ingatlantulajdonos még ennél is tovább megy, és tulajdonképpen minden évben egy napra bezárja ingatlanát a nyilvánosság elől, hogy bebizonyítsa kizárólagos irányítását.

A disseisor lesz elkövetése polgári birtokháborítási az ingatlan megtette, és a tulajdonos az ingatlan okozhat neki, hogy kilakoltatták egy fellépés kihágás ( „birtokfosztás”), vagy kereset birtoklásáért. Valamennyi közjogi joghatóság megköveteli, hogy a kiküldési keresetet meghatározott időn belül kell megindítani, ezt követően feltételezik, hogy a valódi tulajdonos beleegyezett . Annak hatása, ha az igazi földtulajdonos nem tudja kilakoltatni a hátrányos birtokost, a joghatóságtól függ , de végül tulajdonjogot eredményez.

2008 -ban, az egész New York -i városban tapasztalható kedvezőtlen birtoklási és határvitás ügyek miatt , a New York -i állam törvényhozása módosította és korlátozta a kedvezőtlen birtoklás útján megszerzendő földterületek képességét. A 2008 -as módosítást megelőzően, ahhoz, hogy kedvezőtlen birtoklás útján szerezzünk tulajdont, csupán annak kimutatására volt szükség, hogy a birtoklás ténylegesen a tulajdonos jogait sérti meg vagy sérti. Körülbelül nyolc évvel a 2008. évi módosítás után, 2016. június 30 -án a New York -i Állami Fellebbviteli Osztály első osztálya (azaz a Manhattan területére kiterjedő másodfokú bíróság) határozta meg azokat a jogi kérdéseket, amelyek a hátrányos birtoklással szerzett jogok körével és a Az Első Osztály a kedvezőtlen birtoklás iránti igényeket kezelné, ha a tulajdonjog 2008 előtt keletkezett. A Bíróság kifejezetten úgy ítélte meg, hogy ez a jog illeti meg a hátrányosan birtokolt vagyont, amikor a felperes "[S] atisfie [d] a vonatkozó időpontban hatályos jogszabály követelményét" . " Más szóval, ha a tulajdonjog valamikor a 2008 -as módosítás után "keletkezett", a felperesnek meg kell felelnie a New York állam törvényhozása által 2008 -ban módosított kedvezőtlen birtoklási előírásoknak; azonban ha a tulajdonjogot valamikor a 2008-as módosítás előtt "megszerezték", a felperes jogszerűen szerzett volna tulajdonjogot a vitatott területre azáltal, hogy eleget tett a kedvezőtlen birtoklásra vonatkozó módosítás előtti szabványnak. A Hudson Square Hotel két gyakran erősen peres ügyet is megoldott olyan kedvezőtlen birtoklási ügyekben, amelyekben a légi jogok értékesebbek, mint maga a mögöttes föld: a) "ahol" (azaz a háromdimenziós fizikai térben) beavatkozás szükséges az ilyen beavatkozásnak bármilyen releváns operatív hatása vagy következménye van a kedvezőtlen birtoklás törvénye alapján, és (b) "milyen" tulajdonjogok keletkeznek a felperesre ruházott földszinti terület (azaz a föld) tulajdonjogának eredményeként. A Hudson Square Hotelben az alperes azzal érvelt, hogy a felperes csak tulajdonjogot szerzett az alapterületre, de nem a légi jogokat, mivel a felperes soha nem hatolt a kétszintes épület fölé. Ezt az érvelést részben az motiválta, hogy az akkori övezeti törvények lehetővé tették a földtulajdonos számára, hogy a földszint területének hatszorosát építse (azaz fejlessze). Például, ha a vitatott terület 1000 négyzetméter volt, akkor 6000 négyzetméternyi építhető négyzetméternyi területet nyerhet vagy veszíthet el kedvezőtlen birtoklás. A Bíróság tisztázta: "A földbe való behatolás ... lehetővé teszi a tulajdonjog átadását a hátrányos birtokosnak." Más szóval, a felperesnek nem kellett mind a hat történetet beleszólnia ahhoz, hogy hátrányosan birtokolja a föld feletti légi jogokat. A Bíróság azt is kimondta: "A föld tulajdonjogával jönnek a légi jogok". Más szóval, a földtulajdon megszerzésével (azaz a földszinti területtel) a felperes tulajdonjogot szerzett azoknak az értékesebb légi jogoknak is, amelyek a mögöttes földtulajdonból származtak.

Más joghatóságokban a boncoló csupán méltányos címet szerez ; a földtulajdonost a boncoló ingatlan vagyonkezelőjének tekintik.

A hátrányos birtoklás csak a ténylegesen birtokolt ingatlanra terjed ki. Ha az eredeti tulajdonos nagyobb területű (vagy mennyiségű) tulajdonnal rendelkezett, a boncoló nem szerez meg mindent. Ez alól kivételt képez, ha a boncoló egy egész parcellához tartozó jogcím alatt lép be a földbe , és ha folyamatosan és ténylegesen birtokolják a csomagot, annak egy kis részét tökéletesítik a tulajdonukban, a címük színében meghatározott teljes parcellára. Így a boncolónak nem kell lakást építenie vagy gazdálkodnia egy nagy traktus minden részén a birtoklás bizonyítása érdekében, feltéve, hogy a címe helyesen írja le az egész parcellát.

Bizonyos joghatóságokban az a személy, aki kedvezőtlen birtoklással sikeresen szerzett tulajdonjogot, (opcionálisan) keresetet indíthat a földbíróságon, hogy „ csendes jogcímet ” nyújtson be a nevében a volt tulajdonos vagyonának egy részén vagy egészén. Egy ilyen intézkedés egyszerűbbé teszi, hogy közvetítse a érdeke, hogy mások végleges módon, és egyben észre, hogy van egy új tulajdonos rekord , ami előfeltétele lehet az előnyöket, mint a jelzáloghitelek, illetve igazságügyi állva, mint egy abutter . Még ha ilyen intézkedéseket nem is tesznek, a jog jogilag úgy tekintendő, hogy az új tulajdonost illeti meg, a legtöbb haszonnal és kötelezettséggel, beleértve a vagyonadót is, hogy elkerülje a jogot az adószedőnek. Az a hatás, hogy egy idegen idegen fizet adót az ingatlanokért, joghatóságonként eltérő lehet. (Sok joghatóság elfogadta az adófizetést ugyanazon csomagért két különböző féltől anélkül, hogy kifogást emelne, vagy értesítené bármelyik felet arról, hogy a másik is fizetett.)

A hátrányos birtoklás jellemzően nem hat a nyilvánosság tulajdonában lévő ingatlan ellen.

A kedvezőtlen birtoklás folyamata alapos elemzést igényelne, ha a magántulajdont kiemelkedő területen veszik birtokba , ezt követően az irányítást egy magánvállalat (például vasút ) kapja , majd feladja.

Ahol a földet Torrens tulajdonjog -nyilvántartási rendszer vagy hasonló rendszer alapján regisztrálták, különleges szabályok vonatkoznak. Előfordulhat, hogy a földet nem érheti hátrányos birtoklás (mint Angliában és Walesben 1875 és 1926 között, és mint Minnesota államban még mindig), vagy hogy különleges szabályok érvényesek.

A káros birtoklás a területi jogokra is vonatkozhat. Az Egyesült Államokban Grúzia 1990 -ben elveszítette a Savannah -folyó szigetét Dél -Karolinával szemben, amikor Dél -Karolina a kotrástól kezdve töltötte ki a szigetet a saját partjához. Mivel Grúzia tudott erről, de nem tett ellene semmit, az Egyesült Államok Legfelsőbb Bírósága (amely ilyen ügyekben eredeti hatáskörrel rendelkezik) megadta ezt a földet Dél -Karolinának, bár a Beaufort -i szerződés (1787) kifejezetten meghatározta, hogy a folyó szigetei Grúziához tartoznak.

A polgári jog kimondja

Egyes nem közjogi joghatóságok törvényei hasonlóak a hátrányos birtokláshoz. Például Louisiana rendelkezik egy jogi doktrínával, az úgynevezett vásárlói előírással , amely a francia jogból származik .

Squatter jogai

A kedvezőtlen birtoklás legtöbb esete két fél közötti határvonalas vitákkal foglalkozik, akik egyértelmű tulajdonjoggal rendelkeznek a tulajdonukkal. A "guggoló jogai" kifejezésnek nincs pontos és rögzített jogi jelentése. Bizonyos joghatóságokban a kifejezés a squatterek rendelkezésére álló ideiglenes jogokra vonatkozik, amelyek bizonyos körülmények között megakadályozzák, hogy megfelelő eljárás nélkül eltávolítsák őket a tulajdonból. Például Angliában és Walesben általában az 1977. évi büntetőjogi törvény 6. szakaszára hivatkoznak . Az Egyesült Államokban pusztán birtoklással nem keletkeznek tulajdonosi jogok, és a guggoló csak akkor vehet birtokba kedvezőtlen birtoklás révén, ha a guggoló bizonyítani tudja a kedvezőtlen birtoklási igény minden elemét arra a joghatóságra, amelyben az ingatlan található.

Mint minden kedvezőtlen birtoklási követelésnél, ha a guggoló egy időre elhagyja az ingatlant, vagy ha a jogos tulajdonos a törvényes időszakban még ideiglenesen is megszünteti a guggoló hozzáférését, vagy engedélyt ad, az "óra" általában leáll. Például, ha az előírt időszak egy adott joghatóságban húsz év, és a guggolót csak 15 év elteltével távolítják el, a guggoló elveszíti a 15 éves birtoklás előnyeit (azaz az óra nullára áll). Ha ez a guggoló később újra birtokba veszi az ingatlant, akkor annak, hogy tulajdonjogot szerezzen, a birtokos birtokba vételének időpontját követő teljes 20 évig az ingatlanon kell maradnia. Ebben a példában a squatter 35 évig (az eredeti 15 év plusz a későbbi 20 év) birtokolta volna az ingatlant, hogy tulajdonjogot szerezzen.

A joghatóságtól függően az egyik guggoló átadhatja vagy nem adhatja át a folyamatos birtoklást egy másik, „tacking” néven ismert guggolónak. A tackelést úgy határozzák meg, mint „A különböző személyek egymást követő birtoklási idők összekapcsolódása, hogy az időszakokat egy folyamatos időszakként kezeljék; például a saját birtokbavételi időszak hozzáadása a korábbi birtokoshoz annak érdekében, hogy a törvényben meghatározott folyamatos hátrányos birtoklást lehessen megállapítani. időszak." A Privitásnak három típusa van: Szerződéskötés; A birtoklás privitusa; és Privat of Estate. A privititás három típusának egyike szükséges ahhoz, hogy az egyik kedvezőtlen birtokos „rákapcsolja” idejét egy másik kedvezőtlen birtokosra a törvényben előírt időtartam letelte érdekében. Az egyik módja a felbukkanásnak az, amikor az ingatlan egyik kedvezőtlen birtokosról a másikra történő átadása egy írásos dokumentumon (általában hibás okiraton) alapul, amely "a cím színét" jelzi. A törvényes tulajdonos az órát nulláról is újraindíthatja, ha ideiglenes engedélyt ad az ingatlan elfoglalására, és így legyőzi a szükséges "folyamatos és ellenséges" elemet. Az a bizonyíték, hogy a guggoló bérleti díjat fizetett a tulajdonosnak, legyőzné a kedvezőtlen birtoklást erre az időszakra.

Anglia és Wales

A " guggolás " bűncselekménnyé vált Angliában/Walesben a 2012 -es jogi segítségnyújtásról, elítélésről és büntetésről szóló törvény (LASPO) 144. § -a értelmében . A LASPO végrehajtása ellentmondásos volt, mivel a válaszolók 96% -a nem kívánta, hogy bármilyen változás történjen a guggolás tekintetében. Ennek ellenére a rendelkezést bevezették a törvényjavaslatba, és a folyamat késői szakaszában. A LASPO nem gyakorolt ​​jelentős hatást a hátrányos birtoklás jogi keretére, de várhatóan nagyobb hatással lesz a guggolásra és a legsebezhetőbb személyekre (pl. A lakásokra).

Az egyik ok, amiért oly kevesen támogatták a guggolás kriminalizálását, az volt, hogy a LASPO előtti törvény már védte a lakóingatlanokat azzal, hogy a lakóövezetben való guggolást polgári bűncselekménynek minősítette, és gyorsított alkalmazásokat hozott létre annak érdekében, hogy a címtulajdonosok órákon belül eltávolíthassák a guggolókat.

Az 1980. évi korlátozási törvény 17. szakasza azt jelenti, hogy a régi tulajdonosi birtok megszűnik, és újat hoznak létre a sikeres guggoló számára. Ez a szakasz az 1984. évi rendőrségi és bűnügyi bizonyítékokról szóló törvény 17. szakaszába azonnali belépési jogot is beillesztett .

Végül a 2002. évi telek -nyilvántartási törvény 6. ütemterve (7) bekezdése lehetővé teszi, hogy a sikeres hátrányos birtokost új tulajdonosként regisztrálják.

Egyesült Államok

Az Egyesült Államokban a guggoló jogainak fogalmát általában a hátrányos birtoklás meghatározott formájára utalják, amikor a boncolónak nincs tulajdonjoga a vitatott ingatlanhoz tartozó bármely ingatlanra. Az Egyesült Államok legtöbb joghatóságában kevés guggoló képes megfelelni a hátrányos birtoklásra vonatkozó törvényi követelményeknek.

Összehasonlítás a tanyázással

A hátrányos birtoklás bizonyos szempontból hasonlít a tanyázáshoz . A boncolóhoz hasonlóan a tanya tulajdonjogot is szerezhet a föld birtoklásával a föld felhasználásával és bizonyos egyéb feltételek teljesítésével. A tanyáskodásban azonban az ingatlan birtoklása nem ellenséges; a telek vagy nem tekinthető törvényes tulajdonosnak, vagy a kormány tulajdonában van. A kormány megengedi a tanyásnak, hogy azzal a várakozással használja a földet, hogy az a tanya, aki teljesíti a tanyához szükséges követelményeket, jogot szerez az ingatlanra.

A tanyázás elvei és a guggolói jogok testesítik meg a tulajdon és a tulajdon legalapvetőbb fogalmát, amelyet a " birtoklás a törvény kilenc tizede " mondással lehet összefoglalni , vagyis az a személy, aki az ingatlant ténylegesen használja. Hasonlóképpen érvényes a mondás: "használd vagy veszítsd el". A tanyázás elvei és a guggolói jogai megelőzik a formális tulajdonjogokat; a modern tulajdonjog nagymértékben formalizálja és kibővíti ezeket az egyszerű elképzeléseket.

A tanyázás elve az, hogy ha senki nem használ vagy nem birtokol ingatlant, akkor az az első személy, aki igényli azt, és egy meghatározott időszakon keresztül következetesen használja azt. A Squatter jogai azt az elképzelést testesítik meg, hogy ha az egyik ingatlantulajdonos elhanyagolja az ingatlant, és nem használja azt, és egy másik személy kezdi el kezelni és használni az ingatlant, akkor egy bizonyos idő elteltével az első személynek az ingatlanra vonatkozó követelése elveszik, és a tulajdonjog átruházódik a másikra. személy, aki ténylegesen használja az ingatlant.

A tanyázás jogi elve tehát ugyanúgy a tanya elvének formalizálása, mint a hátrányos birtoklás joga a gubanc jogainak már létező elvének formalizálása.

A tanyázás elvei mögött meghúzódó lényegi elképzelések és a zömök jogai általában minden olyan tárgyra vagy ingatlanra vonatkoznak, amelyek tulajdonjogát egyszerű használatával vagy birtoklással lehet érvényesíteni. A modern jogban a tanyázás és a hátrányos birtoklás joga kizárólag az ingatlanra vonatkozik . A személyes vagyon területén ugyanezt az impulzust foglalja össze a " megtalálók, őrzők " mondás , és az elhagyott vagyont érintő törvények és egyezmények formalizálják .

Szolgalmak kedvezőtlen birtoklása

Egyes joghatóságok egyesítik a hátrányos birtoklás fogalmát az elévüléssel , így a hátrányos birtoklás felhasználható a testhez nem tartozó testi és testi jogok megszerzésére.

Ezen elmélet szerint a kedvezőtlen birtoklás csak azokat a jogokat biztosítja a feldarabolt vagyontárgyakban, amelyeket a boncoló „elvesz”. Például egy disseisor esetleg úgy döntenek, hogy egy szolgalom nem a teljes díj cím az ingatlan. Ily módon lehetőség van szolgalom feldarabolására, az elévülés jogi doktrínája szerint . Ezt nyíltan is meg kell tenni, de nem kell kizárólagosnak lennie. Az elévülést a törvényes és a közjog eltérő határideje szabályozza a hátrányos birtoklásra. Általános gyakorlat az olyan városokban, mint New York, ahol az építők gyakran elhagyják a járdát vagy a plázákat az épületeik előtt, hogy megfeleljenek az övezeti követelményeknek, és rendszeresen bezárják a tulajdonukban lévő közterületeket, hogy megakadályozzák az állandó szolgalom létrehozását, amely elhomályosítaná kizárólagos tulajdonukat. jogait . Ugyanezen okból kifolyólag előfordulhat, hogy a városi járdákon a pláza vagy a nyílt terület körüli ingatlanvonal mentén beágyazott jelzők vannak, amelyek azt jelzik, hogy „Ez a hely nem dedikált”, jelezve, hogy bár a nyilvánosság használhatja a jelölőkön belüli teret, ez továbbra is magántulajdon.

Ha az ingatlantulajdonos olyan módon avatkozik be a szolgalomba, hogy kielégíti a kedvezőtlen előírás követelményeit (pl. Zárja a kapukat egy általánosan használt területre, és senki nem tesz ellene semmit), akkor sikeresen eloltja a szolgalmat. Ez egy másik ok arra, hogy a sikeres jogsértés vagy kedvezőtlen vénykötés után csendesítsék el a jogcímet: egyértelművé teszi, hogy kinek kell intézkednie a hátrányos jogcím vagy szolgalom megőrzése érdekében, amíg a bizonyítékok még frissek.

Például, ha a szolgalom lejáratott, hogy valaki más bejárati útját használja a garázs eléréséhez, ha egy kerítés vagy egy állandóan zárt kapu megakadályozza a használatot, akkor semmi sem történik az akadály eltávolítása és megkerülése érdekében, és a törvényes időszak lejár, akkor a szolgalom megszűnik bármilyen jogi erő, bár a díj-egyszerű tulajdonos birtokában lévő okirat kimondta, hogy a tulajdonos érdeke a szolgalom hatálya alá tartozik.

Szigorúan véve az elévülés másképpen működik, mint a káros birtoklás. A hátrányos birtoklás az eredeti tulajdonos jogcímének a cselekvések korlátozására vonatkozó szabályának megszűnésével kapcsolatos. Az elévülés viszont olyan jog megszerzésével foglalkozik, amely korábban nem létezett.

Az angliai és walesi jogban a hátrányos birtoklást és az elrendelést teljesen eltérő tanoknak tekintik. Az előbbi teljes mértékben törvényes, az 1980. évi korlátozási törvényből származik , az utóbbi pedig tisztán közjogi elvek alapján lehetséges.

Elmélet és ösztöndíj

Haszonelvűség

A tudósok négy haszonelvű politikát azonosítottak, amelyek indokolják a hátrányos birtoklást. Az első az, hogy létezik az ingatlantulajdon esetleges vagy tényleges hibáinak orvoslására azáltal, hogy elévülési időt ír elő a tulajdonjoggal és birtoklással kapcsolatos esetleges perekre. A kedvezőtlen birtoklás doktrínája miatt a földtulajdonos biztonságban lehet a földjével szemben. Ellenkező esetben bármely korábbi tulajdonos, birtokos vagy zálogjogosult rég elveszett örököse előállhat az ingatlanra vonatkozó jogi követeléssel. A második elmélet szerint a hátrányos birtoklás "hasznos módszer a kisebb címhibák orvoslására". Például előfordulhat, hogy valakinek az volt a szándéka, hogy eladjon egy telket, de tévesen kizárta annak egy részét a címből. Így a kedvezőtlen birtoklás lehetővé teszi a föld vásárlójának, hogy az eladó benyomásai alapján fenntartsa a tulajdonát a parcellának, amelyről azt hitte, hogy az övék. A harmadik elmélet szerint a kedvezőtlen birtoklás ösztönzi és jutalmazza a termőföldhasználatot. Lényegében "azáltal, hogy" a szorgalmas telepesnek - nem a távollévő földtulajdonosnak - tulajdonjogot biztosít, a kedvezőtlen birtoklás elősegíti a gyors fejlődést ". A negyedik és egyben utolsó elmélet szerint a kedvezőtlen birtokos magas személyes értéket tulajdonít a földnek, míg a valódi tulajdonosa ténylegesen elhagyta azt, így a személyiség és a hatékonyság elve alapján ésszerű a engedély megváltoztatása.

Szerzői jogi ösztöndíj

Néhány jogtudós javasolta a hátrányos birtoklás fogalmának kiterjesztését a szellemi tulajdonjogra , különösen a szellemi tulajdon és a trösztellenes jog összeegyeztetése vagy a szerzői jog és a tulajdonjog egységesítése érdekében.

Lásd még

Megjegyzések

Idézetek

Hivatkozott munkák

• Merrill, Thomas W. (1985). "Tulajdonjogi szabályok, felelősségi szabályok és hátrányos birtoklás". Northwestern University Law Review . 79 (5 és 6): 1122–54.
• Merrill, Thomas W .; Smith, Henry E. (2017). Tulajdon: Alapelvek és irányelvek . Egyetemi esetkönyv sorozat (3. kiadás). Szent Pál: Alapítvány Nyomda. ISBN 978-1-62810-102-7.

További irodalom

• O Jones, „Out with the Owners: The Eurasian Sequels to JA Pye (Oxford) Ltd v. United Kingdom” (2008) 27 Polgári igazságszolgáltatás Negyedéves 260–276

Külső linkek